La trame noire

Quel citadin ne s'est jamais émerveillé lors d'un séjour à la campagne de pouvoir voir les étoiles si distinctement ? A l'heure où 55% de la population mondiale habite en ville, ses éclairages nocturnes polluent le ciel et empêchent ce plaisir si simple de regarder la voute étoilée. Cette pollution lumineuse a bien d'autres conséquences, qui pourraient facilement être évitées.

 Paris, Ville lumière?

Quelques définitions

On parle de pollution lumineuse lorsqu'un milieu ouvert est confronté à un excès nocturne de production lumineuse d'origine humaine nuisant à l'obscurité normale et souhaitable de la nuit. La perception de l'environnement est donc dégradée, tant pour les humains que pour les autres espèces.

Les sources les plus communes de pollution lumineuse sont la lumière artificielle issue de sources fixes et permanentes, telles que les éclairages des villes, les luminaires des parkings, les phares des littoraux, les illuminations d’éléments du patrimoine architectural, les éclairages des stades etc. Les phares des véhicules et autres sources mobiles ne doivent pas non plus être oubliés.

Il s'agit par exemple d'enseignes publicitaires, des éclairages urbains, des bureaux ou vitrines de magasins laissés allumés la nuit etc. Les particuliers peuvent également contribuer à cette pollution avec des éclairages sur leurs façades, dans leurs jardins, sur leurs balcons etc.

Il existe plusieurs formes de pollution lumineuse :

• La sur-illumination, provenant d’une multiplication de sources lumineuses inutilement puissantes, d’une mauvaise conception des locaux et éclairages ;
• La lumière éblouissante, due par exemple à un contraste brusque entre zones sombres et zones éclairées ou bien à une lumière trop intense ;
• La lumière intrusive: lumière, le plus souvent provenant d’un lampadaire, qui éclaire l’intérieur d’habitations par exemple.

Le halo lumineux autour des agglomérations est la conséquence de toutes ces sources de lumières nocturnes, et peut se voir à plusieurs dizaines de kilomètres de l’agglomération source de la pollution.

En réponse à cette pollution lumineuse a été développée la notion de trame noire. Cette notion s'est construite en prenant exemple sur les trames vertes et bleues aujourd'hui bien connues.

La Trame noire peut ainsi être définie comme « un ensemble connecté de réservoirs de biodiversité et de corridors écologiques pour différents milieux (sous-trames), dont l’identification tient compte d’un niveau d’obscurité suffisant pour la biodiversité nocturne. » (Romain SORDELLO, Fabien PAQUIER et Aurélien DALOZ, Trame Noire)

Il s'agit ainsi d'espaces peu soumis à la pollution lumineuse dans lesquels la biodiversité sera faiblement impactée par les éclairages nocturnes. En effet, la lumière artificielle nocturne, de la même manière qu'une route ou un mur, occasionne une fragmentation des milieux. On pense ainsi immédiatement aux insectes tournant sans fin autour d’une lampe laissée allumée la nuit.

Un peu d’histoire : mais pourquoi donc éclaire-t-on autant ?

Alors qu’au Moyen-Age sévissent les crimes et délits nocturnes dans les villes et sur les chemins, les tentatives de police privée à Paris au 13e siècle se soldent par un échec. En effet, les rues obscures de la capitale effraient même les membres de cette police. S’en suivent les premiers projets d’éclairage public, avec l’obligation pour chaque propriétaire [d’éclairer] sa façade à l'aide d'un pot-à-feu sous peine, pour tout contrevenant, d'amende et de peine de prison. A l’époque où les incendies font rage, on imagine sans peine que cette ordonnance de Saint-Louis n’a été que très peu respectée. Des projets similaires seront tentés par les différents souverains français, sans plus de succès. Ce n’est que sous la politique sécuritaire de Louis XIV qu’un véritable éclairage public verra le jour. Les premières lanternes d’éclairage public voient le jour dans les rues de Paris en 1667, grâce au Lieutenant Général de Police Nicolas de la Reynie. Cette mesure sera élargie aux principales villes du royaume en 1697. 5772 lanternes sont présentes dans Paris en 1729. La technologie de l’époque repose sur des mèches charbonnées à couper toutes les heures.

En 1744, la lanterne à réverbère voit le jour grâce à l’ingénieur français Dominique-François Bourgeois. Une mèche de coton encirée et plongée dans de l’huile est placée sous un réflecteur argenté qui réverbère la lumière vers le sol lorsqu’elle brûle. A partir de 1759, Les chandelles à mèches charbonnées sont remplacées par l’éclairage à l’huile.

L’éclairage au gaz naît à la fin du 18e siècle et les premières lanternes à bec de gaz font leur apparition à Londres en 1820. Près de 10 ans plus tard, on les retrouve pour la première fois en France. Alors qu’elles ne sont que quelques dizaines en 1831, en 1870 elles composent la majorité des lanternes de Paris, soit près de 21000.

Bien que l’éclairage électrique et notamment à incandescence existe depuis 1879, ce n’est qu’à partir du début du 20è siècle qu’il fera son apparition pour l’éclairage public en France et à Paris. La multiplication des technologies de l’éclairage (lampes à décharge type néon, tubes fluorescents, lampes à vapeur de sodium, à iodures métalliques, et aujourd’hui LED) accompagnée d’une augmentation de la production d’électricité ont permis la multiplication des éclairages publics. La multiplication des éclairages publics répondait à un supposé besoin de sécurité, accompagné d’une volonté de maîtriser la nuit pour permettre une activité permanente, de jour comme de nuit alors que l’éclairage public nocturne ne garantit pas une meilleure sécurité. Ainsi, la majorité des cambriolages et vols avec agression ont lien en plein jour. Ainsi 80% des cambriolages ont lieu dans la journée et plus de la moitié entre 14h et 17h, heures auxquelles il n’y a pas d’éclairage public. De même, une route éclairée n’est pas une route plus sûre. Ainsi des routes massivement éclairées induisent éblouissement et donc fatigue du conducteur. A l’inverse, une route non éclairée inciterait à la prudence et les automobilistes roulent moins vite.

Les communes utilisent également l’éclairage pour mettre en valeur leur patrimoine architectural (églises, châteaux, mairies …), mais les illuminer en permanence ne revient-il pas à les banaliser ?

De nombreux effets négatifs de la pollution lumineuse

L'alternance entre le jour et la nuit a rythmé la vie sur terre depuis des milliards d'année. L'apparition d'éclairages nocturnes vient perturber cette mécanique bien rodée et nécessaire à l'équilibre des êtres vivants.

La pollution lumineuse a tout d'abord des effets négatifs importants sur la biodiversité. Elle perturbe les déplacements des animaux nocturnes, par attraction ou répulsion de ceux-ci. Par exemple certains insectes se repèrent normalement grâce à la lumière de la lune et se trouvent donc attirés par les éclairages artificiels et sont alors désorientés. A l'inverse, la vision de certaines espèces n'est pas adaptée à des niveaux de lumières importants, ou alors les associent un risque accru de prédation, et ils évitent alors ces espaces pollués. Les oiseaux migrateurs dépendant du ciel étoilé pour se repérer la nuit peuvent tournoyer jusqu'à épuisement autour de points lumineux ou entrer en collision avec des tours, des phares. De la même manière, les oiseaux diurnes des villes voient leur rythme affecté et certains mâles chantent toute la nuit en vain, et s'épuisent. Même les plantes soumises à des excès de lumière sont impactées, que ce soit dans leur saisonnalité ou par une plus faible pollinisation par les insectes nocturnes.

Principaux phénomènes de pollution lumineuse ayant des effets sur le vivant. Source : d'après Sordello, 2017

On obtient alors des écosystèmes dysfonctionnels, dans lesquels la santé humaine est également affectée. Les humains sont soumis au rythme circadien d'alternance jour/nuit. La pollution lumineuse, vient perturber ce cycle par stimulation des cellules photosensibles de la rétine. Or, la mélatonine, hormone participant à l'endormissement et au sommeil, est produite lors des baisses de luminosité de l'environnement. En situation de production lumineuse, moins de mélatonine est produite, induisant des difficultés d'endormissement, un sommeil de moindre qualité, et donc une fatigue accrue. Des effets indirects se dessinent également : dépression, obésité, santé cardiovasculaire, diabète notamment.

Par ailleurs, l'observation astronomique est fortement touchée par l'augmentation de la pollution lumineuse. Certains observatoires sont ainsi mis en péril par la multiplication des éclairages nocturnes. En effet, les éclairages des villes et agglomérations viennent dégrader parfois sur plusieurs dizaines voire centaines de kilomètres la qualité du ciel nocturne.

Pollution lumineuse dans le monde - Source : www.lightpollutionmap.info

Alors que certaines estimations suggèrent que l'éclairage public représentent environ 40% des consommations d'électricité des collectivités territoriales, pour environ 20% de leur facture énergétique (Ademe, Economisons l'éclairage public !, 2020), les éclairages publics pèsent bien lourd dans le budget des collectivités pour des effets négatifs indéniables et facilement évitables.

A l'heure de la sobriété énergétique, prônée notamment dans les Plans Climat Air Energie Territoriaux, diminuer l'éclairage public d'un territoire contribuera donc aussi bien à diminuer sa facture énergétique (et donc à atteindre les objectifs fixés par les PCAET) qu'à diminuer la pollution lumineuse et ainsi améliorer le fonctionnement des écosystèmes nocturnes et la santé humaine. On retrouve ici l'approche "Une seule santé" (One Health, notion développée dans un précédent article : http://vizea.fr/actualites/actus/1050-une-seule-sante-le-gouvernement-lance-son-4eme-plan-national-sante-environnement.html)

Des solutions existent !

Des solutions simples existent pour diminuer la pollution lumineuse des territoires :

• Réaliser un diagnostic de l'éclairage public pour mieux connaître le patrimoine existant et identifier les solutions les plus efficaces
• Définir les besoins et niveaux d'éclairement
• Modifier l'éclairage public du territoire en utilisant les leviers suivants :
  o Adapter les puissances lumineuses
  o Choisir des luminaires performants
  o Choisir des commandes efficientes
  o Supprimer les points inutiles
  o Etudier la possibilité d'éteindre en milieu de nuit l'éclairage de tout ou partie du territoire

Le choix des longueurs d'ondes des éclairages est également important : les lumières comportant une forte proportion de lumière bleue perturbent plus les écosystèmes et la santé humaine que les lumières plus rouges.
De nombreux financements et aides existent pour optimiser les éclairages publics des territoires, notamment auprès des syndicats d'énergie ou de l'Ademe. Les petites communes peuvent également faire appel à un conseil en énergie partagé lors de leurs projets.

Des règles d'extinction nocturnes sont en vigueur sur tout le territoire français pour les différentes composantes de la pollution lumineuse : publicité et pré-enseigne lumineuse des agglomérations de moins de 800 000 habitants, enseignes lumineuses, vitrines de magasin ou d'exposition, éclairages intérieurs et façades des locaux professionnels.
La mise en place d'un règlement local de publicité permet également de mettre en place des obligations d'extinction des publicités et pré-enseignes lumineuses pour les agglomérations au-dessus de 800 000 habitants.

L’arrêté du 27 décembre 2018 reprend notamment les plages horaires existantes et précise un certain nombre de cas particuliers sur la temporalité :

• Les lumières éclairant le patrimoine et les parcs et jardins accessibles au public devront être éteintes au plus tard à 1 h du matin ou 1 h après la fermeture du site ;
• les éclairages intérieurs de locaux à usage professionnel doivent être éteints une heure après la fin d’occupation desdits locaux ;
• les éclairages des vitrines de magasins de commerce ou d’exposition sont éteints au plus tard à 1 heure ou une heure après la fin d’occupation desdits locaux si celle-ci intervient plus tardivement. Elles peuvent être allumés à partir de 7 heures ou une heure avant le début de l’activité si celle-ci s’exerce plus tôt ;
• les parkings desservant un lieu ou une zone d’activité devront être éteints 2 h après la fin de l’activité, contre 1 h pour les éclairages de chantiers en extérieur ;
• les éclairages extérieurs destiné à favoriser la sécurité des déplacements, des personnes et des biens, liés à une activité économique et situés dans un espace clos non couvert ou semi-couvert, sont éteints au plus tard 1 heure après la cessation de l’activité et sont rallumés à 7 heures du matin au plus tôt ou 1 heure avant le début de l’activité si celle-ci s’exerce plus tôt.

Il convient également de rappeler que le maire de la commune est chargé de contrôler le respect de ces dispositions et de mettre en demeure la personne ou entreprise en infraction dans un délai qu'il détermine.

(https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F24396)

Les préfets peuvent prendre des dispositions plus restrictives pour tenir compte de sensibilité particulière aux effets de la lumière d’espèces faunistiques et floristiques ainsi que les continuités écologiques

Enfin, la sensibilisation des habitants est également importante pour éviter la multiplication des petits éclairages nocturnes dans leurs jardins, sur leurs balcons, sur leurs façades etc.

Les collectivités peuvent tirer de nombreux bénéfices d’une trame noire de qualité :

Des économies d'énergie et donc des dépenses en moins seront réalisées par les territoires ayant diminué leurs éclairages nocturnes.

Des certifications ou labels peuvent également être reçus par les territoires ayant instauré une trame noire de qualité. Ainsi, le label Villes et Villages étoilés de l'ANPCEN (Association nationale pour la Protection du Ciel et de l'Environnement Nocturne) valorise les actions menées pour assurer une meilleure qualité de la nuit et de l'environnement nocturne. Ce label peut être un atout d'attractivité pour les territoires, notamment pour les activités touristiques.

A plus grande échelle, les Réserves Internationales de Ciel Etoilé est un label de référence mondiale attribué par l’International DarkSky Association (IDA) pour les territoires "[bénéficiant] d’un ciel étoilé d’une qualité exceptionnelle qui fait l’objet d’une mise en valeur à des fins scientifiques, éducatives, culturelles, touristiques ou dans un but de préservation de la nature." (parcsnationaux.fr) En France, trois territoires bénéficient de ce label : le Parc national des Pyrénées, le Parc national des Cévennes et le Parc national du Mercantour. Il est possible de valoriser l’obtention de ce label par des activités ciblées de tourisme, telles que des promenades nocturnes avec observation astronomique par exemple.

Enfin, la pollution lumineuse est une des rares (si ce n’est la seule) pollutions anthropiques qui disparaît aussitôt qu’elle n’est plus générée !

Alors, qu'attendez-vous pour éteindre la lumière et rallumer les étoiles ?

Sources :

TRAME NOIRE, Méthodes d’élaboration et outils pour sa mise en œuvre, Romain SORDELLO, Fabien PAQUIER et Aurélien DALOZ

Ademe, Economisons l'éclairage public !, 2020

https://www.ofb.gouv.fr/actualites/la-decouverte-de-la-trame-noire

http://www.parcsnationaux.fr/fr/actualites/reserves-internationales-de-ciel-etoile-le-parc-national-du-mercantour-rejoint-les

https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F24396

https://parlonssciences.ca/ressources-pedagogiques/les-stim-en-contexte/pollution-lumineuse

https://www.futura-sciences.com/planete/questions-reponses/pollution-impact-pollution-lumineuse-organismes-1100/

https://www.anpcen.fr/index.php5?id_rub=&id_ss_rub=

http://sii-technologie.ac-rouen.fr/Microtechniques/STI2D/Projet_Lumea/Pour_aller_plus_loin/Histoire_de_l_eclairage_en_France.pdf

http://smartlighthub.eu/leclairage-public-partie-1-a-laube-de-n/

Pinel et exemplarité environnementale ...

Le décret n° 2022-384 du 17 mars 2022 relatif au niveau de qualité des logements résultant de l'application en France métropolitaine de l'article 168 de la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021 a été publié. Il précise le niveau de qualité des logements prévu au II de l'article 168 de la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021 à respecter en France métropolitaine pour bénéficier du maintien des taux de la réduction d'impôt sur le revenu « Pinel » en faveur de l'investissement immobilier locatif intermédiaire.

Il définit donc les nouvelles exigences demandées par l’Etat pour « subventionner la pierre » dans les territoires en déficit de logements (dispositif PINEL) pour les logements acquis en 2023 ou 2024. Ces nouvelles exigences se décomposent sur deux champs : l'écologie et la qualité d'usage.

Le Pinel et le réchauffement climatique

En matière écologique, le décret prend acte de la RE2020 et ainsi, pour maintenir l’exemplarité des logements subventionnés:

• Les logements, dont le PC a été déposé avant janvier 2022, devront respecter a minima les niveaux E3C1 définis par le référentiel E+C-
• Les logements, dont le PC a été déposé à partir de janvier 2022, devront anticiper l’application des niveaux 2025 de la RE2020.

De plus, ces logements devront présenter un diagnostic de performance énergétique, correspondant à la classe A.

Le Pinel et la qualité d'usage

En matière de "qualité" du logement, le décret définit des nouveaux critères de surfaces et de multi orientations. Ainsi, les logements dits Pinel devront :

• avoir une surface minimum selon les typologies :

• proposer des surfaces minimales des espaces extérieurs privatifs ou à jouissance privative selon leurs typologies :

• présenter au moins deux façades d'orientations différentes pour les logements de type « trois pièces (T3) » et plus, dit autrement devront être multi-orientés.

A notre avis ...

Si il était urgent de redéfinir précisément les critères d'exemplarités de l'Etat pour subventionner des investissements locatifs, le décret mériterait d'être amendé pour compléter cette exemplarité.

Même si c'est un mal nécessaire, il est sans doute dommage de restreindre la qualité d'usage d'un logement à ses surfaces alors même que le gouvernement avait de nombreuses autres pistes décrites par exemple dans le Rapport de la mission sur la qualité du logement qu'il avait demandé à Laurent Girometti – François Leclercq. La multi-orientations des logements familiaux est quant à elle une excellente mesure permettant de conforter la qualité de l'air intérieur et / ou de limiter les inconforts d'été.

Sur le champ "écologique", la prise en compte de la RE 2020 est également une bonne chose mais tant d'autres critères indispensables auraient pu/du être intégrés comme par exemple l'accès à une forme de nature en ville (un parc à moins de 15 minutes), la prise en compte de la rareté de plusieurs "ressources" (avec l'obligation d'utiliser les autres indicateurs que le carbone dans l'ACV), le renforcement des obligations d'accès aux transports publics et/ou de dispositions en faveur des mobilités douces...

Par ailleurs, une réflexion sur les critères d'admissibilités des communes dans le dispositif Pinel en fonction de leur taux d'artificialisation favoriserait la mise en application future du ZAN.

Copropriété Durable et approche en coût global au service de la Ville de demain

Être acteur de la ville durable c’est agir pour un territoire à ressources positives, créer les conditions qui permettent de rendre possible des projets innovants, sobres en ressources, utiles pour les habitants… C’est aussi leur permettre d’habiter dans de bonnes conditions.

Il existe aujourd’hui plusieurs démarches pour les favoriser et lutter contre l’habitat indigne. La Copropriété Durable, développée par Grand Paris Aménagement est une de ces premières réponses.

Le Webinaire « Copropriété durable » organisé par Vizea le 13 octobre 2021 a été l’occasion de bénéficier de retours d’expérience sur des moyens pour allier durabilité, confort d’habiter et sobriété environnementale à l’échelle urbaine ou bâtimentaire. Ce temps a permis d’évoquer les outils disponibles pour maitriser dans le temps les coûts de gestion et faciliter l’accession tout en participant au reste à vivre des habitants. Différents acteurs sont intervenus pour partager leurs approches et leurs retours d’expérience en lien avec la Copropriété Durable.

Témoignages

Magaly SIMON, Directrice de projets à la direction de l’Habitat Privé, Grand Paris Aménagement

Expliquez-nous les raisons qui ont conduit Grand Paris Aménagement à intégrer la démarche de la Copropriété Durable ?

La démarche de Copropriété Durable a été initiée en 2018 dans la cadre du Projet Renouvellement Urbain (PRU) de Clichy-sous-Bois et Montfermeil.

Les deux communes ont été négativement impactées dans les années 60-70 par la création des grands ensembles. Enormément de logements de faible qualité en copropriété privé ont été produits sur les deux communes. Ces logements se sont dégradés très rapidement et en 10 ans, nous avons pu voir une importante augmentation des charges impayées et le départ des premiers propriétaires vers les Villes Nouvelles. L’Etat a mis du temps pour trouver les outils pour intervenir et les copropriétés se sont dégradées jusqu’à un état de carence totale avec un montant d’impayés qui, sur certaines copropriétés était d’environ 30 000 euros par copropriétaire. Les pouvoirs publics ont donc pris la décision d’engager une phase importante de renouvellement et de démolition de ces logements.

Depuis, Grand Paris Aménagement intervient sur le recyclage des copropriétés dont la copropriété des Bosquet à Montfermeil (1500 logements) et à Clichy-sous-Bois (508 logements dans le quartier du Plateau et 1500 logements dans le quartier du Bas-Clichy). Aujourd’hui, nous en sommes arrivés à une phase de diversification de l’habitat avec la réintroduction copropriétés privées, ce qui est rendu possible, entre autres, par l’arrivée d’une gare du Grand Paris Express en 2026.

Quartier du Plateau - Clichy-sous-Bois

La question était donc de savoir comment réintroduire de manière plus sécurisée l’accession privée sur ce territoire. Le PRU ayant produit des logements sociaux de qualité sur les communes, le risque était de produire une offre privée de moindre qualité que le social.

Donc, la Copropriété Durable est née d’un besoin de pouvoir positionner de manière fine et attractive cette nouvelle offre privée en créant une offre de logements de qualité de manière durable avec des contraintes de coût de construction et de gestion importante.

Qu’est-ce que cela représente, la « qualité », selon Grand Paris Aménagement ?

C’est la question que nous nous sommes posés. Nous avons essayé de définir les critères pour la commune de Clichy-sous-Bois. Est-ce que cela passe par une grande performance énergétique ? Quelles prescriptions architecturales cela implique-t-il ?

Dans ce cadre-là, nous avons travaillé avec Vizea, et l’urbaniste de la ZAC pour réfléchir aux conditions pour créer une copropriété qui sera dans de bonnes conditions sur 15, 30, 50 ans.

Quels problèmes ou solutions avez-vous identifié ?

Nous avons remarqué qu’une copropriété avec une part importante d’investisseurs et des accédants peu formés est très difficile à gouverner. Par exemple, elle ne vote jamais les travaux et périclite assez facilement. La taille de la copropriété est un élément essentiel à limiter pour rendre possible une bonne gouvernance. Nous avons mis la limite à 70 lots.

Deuxièmement nous avons identifié que les matériaux et leur cycle de vie jouent un rôle important pour la gestion de la copropriété. En effet, un bâtiment avec des matériaux de faible qualité se dégrade plus rapidement et génère un sur-entretien sur une plus courte période. Les frais de rénovation peuvent donc arriver trop tôt, dans des temporalités non compatibles avec les annuités d’emprunt des accédants et résulter en un refus des travaux ou à la fragilisation du budget des ménages.

Finalement, nous avons identifié que les charges de copropriété trop élevées enclenchent un cercle vicieux d’impayés de charges, une baisse des prestations d’entretien et un départ des copropriétaires les plus solvables.

Pour conclure, la copropriété durable propose une offre de logements performants énergétiquement avec un coût global le plus faible possible sur 15,30, 50 ans. Il s’agit également de proposer des produits permettant d’offrir un parcours résidentiel positif sur le territoire et de fixer les résidents pour qu’ils s’installent réellement sur le territoire. Cela passe aussi par le fait de rendre les charges de copropriété visible dans le taux d’effort, ce qui n’est pas toujours le cas. Finalement nous travaillons sur l’implication et la formation des résidents et sur la bonne insertion de la copropriété dans un réseau d’acteurs locaux pour pouvoir avoir une veille active d’éventuels disfonctionnements.

 Les quatre piliers de la démarche Copropriété durable (Vizea)

Quels sont les leviers, en tant qu’aménageurs pour atteindre ces objectifs ? 

Tout d’abord, un cahier des charges a été mis en place pour guider les promoteurs et assurer le respect des prescriptions établies avec Vizea. Ensuite, limiter les investisseurs à 30% pour assurer des copropriétaires vivants et impliqués dans la copropriété. Finalement, nous avons fourni un effort sur la charge foncière : Grand Paris Aménagement finance en grande partie certaines des prescriptions sur la mise en place d’un AMO Copropriété.

Comment l’accompagnement des premiers temps de la copropriété est-il abordé ?

Nous avons une gradation dans la prestation au fil des trois années. La première année nous mettons en place un suivi axé sur la constitution des organes de la copropriété. Le promoteur doit associer l’AMO à la désignation du syndic provisoire, à la constitution du premier conseil syndical, à la formation du conseil syndical et à l’organisation des premières assemblées générales. Les années 2 et 3, nous menons un suivi des charges et du pilotage du syndic.

Comment garantissez-vous sur le long terme que la part d’investisseur est maintenue ?

C’est en effet une des limites que l’on rencontre. L’opérateur immobilier a une obligation de résultats au moment où il signe les contrats de vente. Mais on ne peut pas réellement garantir que le propriétaire puisse habiter son logement. Il y a une clause dans les actes de vente des opérateurs, dans laquelle l’accédant s’engage à occuper son logement pendant 5 ans.

Eva LANIES, Responsable du pôle Urbanisme Durable, Vizea

Quels sont les leviers que l’on peut mobiliser pour limiter les charges dans le temps ?

Nous avons travaillé dans un premier temps, sur la compréhension du budget des ménages et comment participer à la réduction des dépenses ; notamment les dépenses logement.

Le premier levier est l’architecture raisonnée. Cela passe par le déploiement des principes d’architecture bioclimatique pour limiter les besoins thermiques des bâtiments. Cela se décline par la valorisation de la lumière naturelle pour limiter les besoins d’électricité notamment dans les locaux communs, les parkings et les circulations et halls. Finalement il est important de penser à réduire les espaces à entretenir en choisissant des essences avec peu d’entretien dans les jardins communs par exemple.

Impacts en coût global- Architecture raisonnée (Vizea)

Le deuxième levier comprend la pérennité des matériaux de la construction. Il s’agit de choisir des matériaux avec une grande durée de vie et une fréquence d’entretien basse (entre 20 et 50 ans par exemple).

Impacts en coût global - Pérennité des matériaux (Vizea)

La sobriété énergétique du bâtiment est un autre levier important de réduction des charges des copropriétaires. Il s’agit d’aller au-delà des exigences de la règlementation, de travailler sur les énergies de récupération et les énergies renouvelables, de limiter la dépendance aux énergies fossiles qui vont faire grimper les charges dans les années à venir, et d’accompagner la prise en main du bâtiment par la copropriété.

Impacts en coût global - Sobriété énergétique des bâtiments (Vizea)

Un autre levier d’économie, se rapporte aux infrastructures de stationnement. Limiter le stationnement enterré permet de réduire des coûts de construction et donc de vente. Parmi les actions possibles, il est intéressant d’éviter les parkings sur deux niveaux et de réfléchir à des formes de stationnements alternatives (stationnement semi -enterré, parking silo, parking mutualisé). De manière plus indirecte, il est également possible d’agir sur la charge de mobilité des ménages en encourageant les mobilités actives et de partages. On peut réfléchir, à l’échelle du bâtiment, à l’intégration de services dans les locaux vélos, à la fourniture d’une flotte de vélos électriques ou encore à l’intégration de places ou voitures en autopartage.

Impacts en coût global - Réduction des besoins de stationnement (Vizea)

La charge en eau potable peut également être réduite par la mise en place de systèmes de récupération qui peuvent ensuite être mis à profit pour divers usages comme le nettoyage des parties communes, l’arrosage des jardins, ou même pour un usage dans les sanitaires. Des systèmes de réutilisation de l’eau de pluie couplés à des systèmes hydro-économes dans les logements peuvent rendre possible jusqu’à 50% d’économies sur la facture d’eau potable. 

Impacts en coût global - Réduction des besoins d’eau potable (Vizea)

Pour finir, un dernier levier concerne la mutualisation des besoins à l’échelle du bâtiment, voire la recherche de recette pour les futurs copropriétaires. Cette action se retranscrit par la mise en place des espaces mutualisés tels qu’une buanderie, des espaces de bricolage ou autres fonctions qui peuvent être définies sur la base d’une concertation des habitants. En effet, il s’agit de trouver les moyens d’impliquer les habitants dans la vie de la résidence. L’agriculture urbaine est une solution de plus en plus commune et appréciée qui peut contribuer à l’amélioration de l’image de la copropriété, aider à réduire les charges d’entretien des espaces extérieurs voire réduire la charge d’alimentation même si les échelles de déploiement restent limitées. Enfin des solutions existent pour obtenir des recettes pour les habitants comme la location des espaces de parkings et de toitures.

Impacts en coût global - Mutualisation des espaces communs (Vizea)

Et une fois que tous ces éléments sont intégrés aux réflexions au stade conception, quelles sont les conditions de la réussite de la démarche, selon vous ?

Il est important de s’appuyer sur des documents contractuels, de proposer des prescriptions opérationnelles et adaptées à chaque projet ainsi que se doter des outils pour les suivre. Les modalités de suivi sont à anticiper dès la phase conception. Cela sous-entend une responsabilité partagée des acteurs du projet.

En effet, nous constatons, lorsque l’on demande une estimation des charges des futurs copropriétaires au stade Permis de Construire, que les opérateurs n’ont pas forcément l’habitude de le faire. Il faut donc pouvoir les accompagner à l’intégration de la démarche.

Il est également à noter que la Copropriété Durable est une démarche globale qui se développe sur un temps long. Nous avons commencé à travailler sur la ZAC de la Dhuys en 2016. Nous commençons à dessert les retours d’expérience sur l’accompagnement des permis de construire la livraison des premiers lots.

Aujourd’hui, nous sommes vigilants à la méthode déployée dans l’accompagnement des premiers pas de la copropriété et l’accompagnement des opérateurs pour le bon lancement de la copropriété.

Patrick ROPERT, Directeur Général SEQENS Accession, SEQENS,

Noémie Bernard, directrice de l’aménagement et de l’architecture, SEQENS

Selon vous, en quoi l’opérateur social est-il impliqué dans la copropriété durable ?

Pour vous donner un peu de contexte, SEQENS a débuté il y a 7 ans de la fusion de 6 bailleurs et fait maintenant parti du groupe Action Logement. Nous avons comme objectif la production de 4000 logements par an en Ile de France dont la moitié seront produits en tant que maitrise d’ouvrage directes, le reste étant acheté à des promoteurs. Nous sommes de ce fait un des premiers opérateurs immobiliers en Ile-de-France. Nous avons également un objectif de rénovation de 3000 logements de notre parc par an. Finalement, une de nos ambitions est de favoriser l’accession sociale à la propriété grâce à la vente HLM, par le biais de notre filiale Seqens accession et par le biais de notre syndic social.

Les chiffres clés de SEQENS en Ile de France

Aujourd’hui nous avons 600 immeubles, soit 1/3 de notre parc, sous le régime de la copropriété donc nous sommes tout à fait concernés par la problématique de la Copropriété Durable. D’autres part, notre activité de vente HLM fait que nous vendons environ 20 immeubles par an. Ces immeubles, une fois vendus, intègrent le régime de la copropriété. Dans le cadre de la vente nous devenons syndic de droit et nous avons une activité de syndic en interne nommée Issyndic grâce à laquelle nous gérons ces nouvelles copropriétés. Nous nous intéressons donc aux conditions de mise en place d’une copropriété fonctionnelle et durable.

Quels sont les éléments que vous mettez en place pour le bon fonctionnement de vos copropriétés ?

Nous faisons très attention à nos clients et notamment aux nouveaux acheteurs de nos logements vacants. Nous leur demandons que ce soit pour résidence principale. Nous avons un peu de mal à demander chaque année la taxe d’habitation mais nous essayons de mener un suivi. Lorsqu’un locataire commence à louer un logement nous rappelons que, du fait de l’achat de leur logement à prix réduit, ils sont contraints de pratiquer un loyer social, ce qui réduit souvent leurs velléités à passer en location. Nous portons également attention au taux d’effort. Il peut nous arriver de refuser des candidats si nous pensons que la solvabilité va être difficile.

Nous offrons également des garanties grâce à notre activité de bailleur. Nous avons trois garanties associées à la vente HLM. Premièrement la garantie de rachat : si la personne doit revendre son logement et n’y parvient pas, nous apportons la garantie du rachat. Deuxièmement, la garantie de relogement : si nous devions racheter le logement d’un de nos acquéreurs nous assurons la garantie de relogement dans notre parc social. Troisièmement, une garantie revente qui vient compenser l’éventuelle moins-value que l’acquéreur pourrait faire s’il était amené à revendre son logement.

Comme évoqué précédemment, nous limitons la taille des copropriétés. Nous proposons des immeubles qui dépassent rarement les 50 logements. Nous avons remarqué qu’il est très important d’anticiper le fonctionnement de la copropriété pour éviter des schémas de gestion trop complexes qui peuvent entrainer un désintéressement de la part des copropriétaires et le déclin de la copropriété.

Quels leviers spécifiques avez-vous pu développer pour lutter contre les copropriétés dégradées ?

Nous développons des actions de portage de copropriétés dégradées. Notre maison mère, Action Logement, nous a demandé d’intervenir pour sauver certaines copropriétés. On achète certains logements que nous transformons en logements sociaux puis nous menons une action de portage sur 10 ans et revendons ces logements au bout de ce temps. Nous avons comme objectif d’intervenir sur 350 lots sur 5 ans. Nous travaillons notamment sur Sarcelle dans le cadre de 40 copropriétés dégradées.

Vous portez également la casquette d’aménageur ?

Nous avons remarqué, dans des quartiers mono-bailleurs où nous gérions l’ensemble du parc du quartier hormis une ou deux copropriétés, que celles-ci étaient parfois totalement négligées. Nous menions des actions de réhabilitation et de renouvellement sur notre parc et nous avons donc eu, à l’occasion, des copropriétés qui ont exprimées un désir que nous les aidions à réaliser des actions de rénovation. Nous avons donc vu une nécessité d’intervenir sur du recyclage urbain à l’échelle du quartier mais de manière autonome, c’est-à-dire en portage directe et sans les financements publics. Nous procédons donc maintenant au renouvellement global de quartiers en menant des réhabilitations, des démolitions et des reconstructions et en vendant des charges foncières à des promoteurs immobiliers tout en intervenant sur des espaces communs ou publics.

Quartier des Impressionnistes à Louvres

Qu’est-ce que vous pouvez proposer pour ces copropriétés en difficulté dans des quartiers mono-bailleur ?

Nous pouvons proposer de mettre à disposition notre activité de syndic et également leur faire bénéficier de groupement de commandes dans le cadre de nos marchés. Lorsque nous allons réhabiliter notre patrimoine, on peut réfléchir à l’intégration de la copropriété dans ce marché global.

Il est important de pouvoir les aider parce que cela nuit à l’image du quartier et cela génère des conditions de vie non satisfaisantes pour nos locataires et nous avons plus de mal à céder nos logements dans le cadre de la revente HLM lorsque nous sommes sur un quartier en difficulté et de même pour trouver des locataires pour nos logements.

Nous avons donc développé cette vision transverse qui est venue comme une nécessité de gérer ces questions de copropriété à l’échelle du quartier également.

Le mot de la fin pour Vizea :

Nous avons parlé de logement et de la parcelle privée, mais cette approche globale et la Copropriété Durable est aussi intéressante au sens plus large. Ce sujet nous tient à cœur chez Vizea et, à ce titre, nous estimons qu’il est intéressant d’aller au-delà de l’échelle du bâtiment. En effet, elle peut être étendue à la conception de l’espace public en répondant aux questions suivantes : Comment peut-on limiter les charges d’entretien ? Comment forme-t-on les gestionnaires ? Comment limiter l’impact global et environnemental des espaces publics sur les projets. C’est une démarche que nous essayons d’appliquer notamment sur le projet de la ZAC du Bas-Clichy à Clichy-sous-Bois.

NF Habitat HQE V4.0 : une nouvelle mouture qui met l’accent sur la RE2020.

Avec l’entrée en vigueur de la nouvelle RE2020 pour les logements au 1er janvier 2022, le référentiel NF Habitat HQE devait s’adapter. C’est maintenant chose faite avec la parution de la version 4.0, applicable depuis le 1er octobre 2021, dont l’objectif est d’accompagner les acteurs du logement dans la mise en œuvre de la RE2020.
La mise à jour concerne tous les applicatifs existants pour la construction neuve et la rénovation. Les évolutions apportées par cette V4.0 sont notamment :

• L’intégration de la nouvelle réglementation environnementale (RE2020) ;
• L’évolution des règles de certification neuf et rénovation et l’intégration de nouveaux profils ;
• Plusieurs modifications mineures propres à chaque référentiel.

1. Intégration de la RE2020

La RE2020 est la nouvelle réglementation encadrant la construction de bâtiments neufs. Limitée actuellement aux logements, elle évoluera pour prendre en compte les différentes typologies de bâtiments. Elle intègre de nouveaux indicateurs autour de 3 axes :

• Encourager la sobriété et l’efficacité énergétique ;
• Réduire l’impact carbone sur le cycle de vie des bâtiments neufs ;
• Garantir la fraicheur des bâtiments et le confort d’été.

CERQUAL, porteur des certifications NF Habitat – NF Habitat HQE ambitionne avec ce nouveau référentiel de faciliter la prise en main et la mise en œuvre de la nouvelle réglementation, tout en conservant la qualité globale des logements certifiés.

Pour s’aligner sur la réglementation, la nouvelle mouture du référentiel intègre donc les seuils de base de la réglementation dans la version NF Habitat. La RE2020 fonctionnant par seuils d’évolution comme pour l’indicateur ICcarbone, les opérations qui respectent d’ores et déjà les seuils futurs seront valorisées et gratifiées de plusieurs points dans le cadre de la certification NF Habitat HQE.

La RE2020 qui ne concerne pour l’heure que les bâtiments à usage d’habitation, seuls les applicatifs Constructions Logement et Construction Résidences Services sont concernés pour les projets dont le PC est déposé après le 1er janvier 2022. Les projets avec un PC déposé en RT2012 continuent d’utiliser la version 3.3.

Une mise à jour du référentiel est à prévoir lors de l’entrée en vigueur de la réglementation pour les autres typologies de bâtiments.

2. Evolution des règles de certification

La version 4.0 du référentiel acte la fusion de l’applicatif Construction Maison avec l’applicatif Construction Logement. 3 typologies différentes sont désormais regroupées au sein du même applicatif, chacune avec ses spécificités

• Maison Individuelle de Particulier : ouvrage conçu et réalisé pour un maitre d’ouvrage particulier en construction ou rénovation ;
• Maisons Individuelles : opération de construction d’une ou plusieurs maisons réalisées par un maitre d’ouvrage professionnel ;
• Logements Collectifs : opération de construction ou rénovation sur un ensemble de logements collectifs dans un ou plusieurs bâtiments par des promoteurs ou bailleurs.

Un jeu d’icônes permet d’identifier les exigences associées aux différentes typologies du référentiel :

Quelques exigences remarquables apparaissent dans cette version de l’applicatif construction logement :

• Un SOGED devra désormais être réalisé dans le cadre des opérations de construction de maison individuelle de particulier ;
• L’indice d’ouverture des chambres de maisons individuelles et maisons individuelles de particulier est porté à 12% pour toutes les chambres (contre 15% pour au moins une chambre auparavant).
• La prise en compte du radon dans le référentiel passe de NF Habitat HQE à NF Habitat.
• Une analyse de site obligatoire est désormais rendue obligatoire pour l’ensemble des projets.

Enfin, une nouvelle mission optionnelle fait son apparition pour les opérations de logements collectifs en construction : le CCR Logement Témoin. Elle consiste à identifier sur site, dès la phase de logement témoin, la conformité de la construction par rapport aux caractéristiques certifiées lors de la conception. Le CCR Logement Témoin constitue ainsi une mesure de prévention en anticipation du CCR de fin de chantier.

3. Des profils de certification enrichis et adaptables

Introduits dans la version 3 du référentiel, les profils « clé-en-main » permettent aux maitres d’ouvrages de pousser des thématiques définies par CERQUAL en répondant à un ensemble d’exigences disponibles dans le référentiel.
La V4.0 du référentiel intègre un nouveau de type de profil, les profils personnalisés, dont l’objectif est de mettre en avant des thématiques spécifiques portées par les maitres d’ouvrages (acoustique, anticipation des seuils RE 2025/2028…) :

La mise à jour de la certification NF Habitat qui intervient près de 4 ans après la parution de la version 3.0 ouvre un nouveau chapitre de la construction en France en poussant la porte de la RE2020 pour les constructions neuves, sans pour autant apporter de changement profonds dans le mode de fonctionnement de la certification.
Par ailleurs, les référentiels propres à la rénovation des bâtiments ne subissent que peu de modifications : une uniformisation des règles de certification sur la base de l’applicatif logement collectif et l’intégration des nouveaux labels de rénovation sont introduits.