Être acteur de la ville durable c’est agir pour un territoire à ressources positives, créer les conditions qui permettent de rendre possible des projets innovants, sobres en ressources, utiles pour les habitants… C’est aussi leur permettre d’habiter dans de bonnes conditions.

Il existe aujourd’hui plusieurs démarches pour les favoriser et lutter contre l’habitat indigne. La Copropriété Durable, développée par Grand Paris Aménagement est une de ces premières réponses.

Le Webinaire « Copropriété durable » organisé par Vizea le 13 octobre 2021 a été l’occasion de bénéficier de retours d’expérience sur des moyens pour allier durabilité, confort d’habiter et sobriété environnementale à l’échelle urbaine ou bâtimentaire. Ce temps a permis d’évoquer les outils disponibles pour maitriser dans le temps les coûts de gestion et faciliter l’accession tout en participant au reste à vivre des habitants. Différents acteurs sont intervenus pour partager leurs approches et leurs retours d’expérience en lien avec la Copropriété Durable.

Magaly SIMON, Directrice de projets à la direction de l’Habitat Privé, Grand Paris Aménagement

Expliquez-nous les raisons qui ont conduit Grand Paris Aménagement à intégrer la démarche de la Copropriété Durable ?

La démarche de Copropriété Durable a été initiée en 2018 dans la cadre du Projet Renouvellement Urbain (PRU) de Clichy-sous-Bois et Montfermeil.

Les deux communes ont été négativement impactées dans les années 60-70 par la création des grands ensembles. Enormément de logements de faible qualité en copropriété privé ont été produits sur les deux communes. Ces logements se sont dégradés très rapidement et en 10 ans, nous avons pu voir une importante augmentation des charges impayées et le départ des premiers propriétaires vers les Villes Nouvelles. L’Etat a mis du temps pour trouver les outils pour intervenir et les copropriétés se sont dégradées jusqu’à un état de carence totale avec un montant d’impayés qui, sur certaines copropriétés était d’environ 30 000 euros par copropriétaire. Les pouvoirs publics ont donc pris la décision d’engager une phase importante de renouvellement et de démolition de ces logements.

Depuis, Grand Paris Aménagement intervient sur le recyclage des copropriétés dont la copropriété des Bosquet à Montfermeil (1500 logements) et à Clichy-sous-Bois (508 logements dans le quartier du Plateau et 1500 logements dans le quartier du Bas-Clichy). Aujourd’hui, nous en sommes arrivés à une phase de diversification de l’habitat avec la réintroduction copropriétés privées, ce qui est rendu possible, entre autres, par l’arrivée d’une gare du Grand Paris Express en 2026.

Quartier du Plateau - Clichy-sous-Bois

La question était donc de savoir comment réintroduire de manière plus sécurisée l’accession privée sur ce territoire. Le PRU ayant produit des logements sociaux de qualité sur les communes, le risque était de produire une offre privée de moindre qualité que le social.

Donc, la Copropriété Durable est née d’un besoin de pouvoir positionner de manière fine et attractive cette nouvelle offre privée en créant une offre de logements de qualité de manière durable avec des contraintes de coût de construction et de gestion importante.

Qu’est-ce que cela représente, la « qualité », selon Grand Paris Aménagement ?

C’est la question que nous nous sommes posés. Nous avons essayé de définir les critères pour la commune de Clichy-sous-Bois. Est-ce que cela passe par une grande performance énergétique ? Quelles prescriptions architecturales cela implique-t-il ?

Dans ce cadre-là, nous avons travaillé avec Vizea, et l’urbaniste de la ZAC pour réfléchir aux conditions pour créer une copropriété qui sera dans de bonnes conditions sur 15, 30, 50 ans.

Quels problèmes ou solutions avez-vous identifié ?

Nous avons remarqué qu’une copropriété avec une part importante d’investisseurs et des accédants peu formés est très difficile à gouverner. Par exemple, elle ne vote jamais les travaux et périclite assez facilement. La taille de la copropriété est un élément essentiel à limiter pour rendre possible une bonne gouvernance. Nous avons mis la limite à 70 lots.

Deuxièmement nous avons identifié que les matériaux et leur cycle de vie jouent un rôle important pour la gestion de la copropriété. En effet, un bâtiment avec des matériaux de faible qualité se dégrade plus rapidement et génère un sur-entretien sur une plus courte période. Les frais de rénovation peuvent donc arriver trop tôt, dans des temporalités non compatibles avec les annuités d’emprunt des accédants et résulter en un refus des travaux ou à la fragilisation du budget des ménages.

Finalement, nous avons identifié que les charges de copropriété trop élevées enclenchent un cercle vicieux d’impayés de charges, une baisse des prestations d’entretien et un départ des copropriétaires les plus solvables.

Pour conclure, la copropriété durable propose une offre de logements performants énergétiquement avec un coût global le plus faible possible sur 15,30, 50 ans. Il s’agit également de proposer des produits permettant d’offrir un parcours résidentiel positif sur le territoire et de fixer les résidents pour qu’ils s’installent réellement sur le territoire. Cela passe aussi par le fait de rendre les charges de copropriété visible dans le taux d’effort, ce qui n’est pas toujours le cas. Finalement nous travaillons sur l’implication et la formation des résidents et sur la bonne insertion de la copropriété dans un réseau d’acteurs locaux pour pouvoir avoir une veille active d’éventuels dysfonctionnements.

 Les quatre piliers de la démarche Copropriété durable (Vizea)

Quels sont les leviers, en tant qu’aménageurs pour atteindre ces objectifs ? 

Tout d’abord, un cahier des charges a été mis en place pour guider les promoteurs et assurer le respect des prescriptions établies avec Vizea. Ensuite, limiter les investisseurs à 30% pour assurer des copropriétaires vivants et impliqués dans la copropriété. Finalement, nous avons fourni un effort sur la charge foncière : Grand Paris Aménagement finance en grande partie certaines des prescriptions sur la mise en place d’un AMO Copropriété.

Comment l’accompagnement des premiers temps de la copropriété est-il abordé ?

Nous avons une gradation dans la prestation au fil des trois années. La première année nous mettons en place un suivi axé sur la constitution des organes de la copropriété. Le promoteur doit associer l’AMO à la désignation du syndic provisoire, à la constitution du premier conseil syndical, à la formation du conseil syndical et à l’organisation des premières assemblées générales. Les années 2 et 3, nous menons un suivi des charges et du pilotage du syndic.

Comment garantissez-vous sur le long terme que la part d’investisseur est maintenue ?

C’est en effet une des limites que l’on rencontre. L’opérateur immobilier a une obligation de résultats au moment où il signe les contrats de vente. Mais on ne peut pas réellement garantir que le propriétaire puisse habiter son logement. Il y a une clause dans les actes de vente des opérateurs, dans laquelle l’accédant s’engage à occuper son logement pendant 5 ans.

Eva LANIES, Responsable du pôle Urbanisme Durable, Vizea

Quels sont les leviers que l’on peut mobiliser pour limiter les charges dans le temps ?

Nous avons travaillé dans un premier temps, sur la compréhension du budget des ménages et comment participer à la réduction des dépenses ; notamment les dépenses logement.

Le premier levier est l’architecture raisonnée. Cela passe par le déploiement des principes d’architecture bioclimatique pour limiter les besoins thermiques des bâtiments. Cela se décline par la valorisation de la lumière naturelle pour limiter les besoins d’électricité notamment dans les locaux communs, les parkings et les circulations et halls. Finalement il est important de penser à réduire les espaces à entretenir en choisissant des essences avec peu d’entretien dans les jardins communs par exemple.

Impacts en coût global- Architecture raisonnée (Vizea)

Le deuxième levier comprend la pérennité des matériaux de la construction. Il s’agit de choisir des matériaux avec une grande durée de vie et une fréquence d’entretien basse (entre 20 et 50 ans par exemple).

Impacts en coût global - Pérennité des matériaux (Vizea)

La sobriété énergétique du bâtiment est un autre levier important de réduction des charges des copropriétaires. Il s’agit d’aller au-delà des exigences de la règlementation, de travailler sur les énergies de récupération et les énergies renouvelables, de limiter la dépendance aux énergies fossiles qui vont faire grimper les charges dans les années à venir, et d’accompagner la prise en main du bâtiment par la copropriété.

Impacts en coût global - Sobriété énergétique des bâtiments (Vizea)

Un autre levier d’économie, se rapporte aux infrastructures de stationnement. Limiter le stationnement enterré permet de réduire des coûts de construction et donc de vente. Parmi les actions possibles, il est intéressant d’éviter les parkings sur deux niveaux et de réfléchir à des formes de stationnements alternatives (stationnement semi -enterré, parking silo, parking mutualisé). De manière plus indirecte, il est également possible d’agir sur la charge de mobilité des ménages en encourageant les mobilités actives et de partages. On peut réfléchir, à l’échelle du bâtiment, à l’intégration de services dans les locaux vélos, à la fourniture d’une flotte de vélos électriques ou encore à l’intégration de places ou voitures en autopartage.

Impacts en coût global - Réduction des besoins de stationnement (Vizea)

La charge en eau potable peut également être réduite par la mise en place de systèmes de récupération qui peuvent ensuite être mis à profit pour divers usages comme le nettoyage des parties communes, l’arrosage des jardins, ou même pour un usage dans les sanitaires. Des systèmes de réutilisation de l’eau de pluie couplés à des systèmes hydro-économes dans les logements peuvent rendre possible jusqu’à 50% d’économies sur la facture d’eau potable. 

Impacts en coût global - Réduction des besoins d’eau potable (Vizea)

Pour finir, un dernier levier concerne la mutualisation des besoins à l’échelle du bâtiment, voire la recherche de recette pour les futurs copropriétaires. Cette action se retranscrit par la mise en place des espaces mutualisés tels qu’une buanderie, des espaces de bricolage ou autres fonctions qui peuvent être définies sur la base d’une concertation des habitants. En effet, il s’agit de trouver les moyens d’impliquer les habitants dans la vie de la résidence. L’agriculture urbaine est une solution de plus en plus commune et appréciée qui peut contribuer à l’amélioration de l’image de la copropriété, aider à réduire les charges d’entretien des espaces extérieurs voire réduire la charge d’alimentation même si les échelles de déploiement restent limitées. Enfin des solutions existent pour obtenir des recettes pour les habitants comme la location des espaces de parkings et de toitures.

Impacts en coût global - Mutualisation des espaces communs (Vizea)

Et une fois que tous ces éléments sont intégrés aux réflexions au stade conception, quelles sont les conditions de la réussite de la démarche, selon vous ?

Il est important de s’appuyer sur des documents contractuels, de proposer des prescriptions opérationnelles et adaptées à chaque projet ainsi que se doter des outils pour les suivre. Les modalités de suivi sont à anticiper dès la phase conception. Cela sous-entend une responsabilité partagée des acteurs du projet.

En effet, nous constatons, lorsque l’on demande une estimation des charges des futurs copropriétaires au stade Permis de Construire, que les opérateurs n’ont pas forcément l’habitude de le faire. Il faut donc pouvoir les accompagner à l’intégration de la démarche.

Il est également à noter que la Copropriété Durable est une démarche globale qui se développe sur un temps long. Nous avons commencé à travailler sur la ZAC de la Dhuys en 2016. Nous commençons à dessert les retours d’expérience sur l’accompagnement des permis de construire la livraison des premiers lots.

Aujourd’hui, nous sommes vigilants à la méthode déployée dans l’accompagnement des premiers pas de la copropriété et l’accompagnement des opérateurs pour le bon lancement de la copropriété.

Patrick ROPERT, Directeur Général SEQENS Accession, SEQENS,

Noémie Bernard, directrice de l’aménagement et de l’architecture, SEQENS

Selon vous, en quoi l’opérateur social est-il impliqué dans la copropriété durable ?

Pour vous donner un peu de contexte, SEQENS a débuté il y a 7 ans de la fusion de 6 bailleurs et fait maintenant parti du groupe Action Logement. Nous avons comme objectif la production de 4000 logements par an en Ile de France dont la moitié seront produits en tant que maitrise d’ouvrage directes, le reste étant acheté à des promoteurs. Nous sommes de ce fait un des premiers opérateurs immobiliers en Ile-de-France. Nous avons également un objectif de rénovation de 3000 logements de notre parc par an. Finalement, une de nos ambitions est de favoriser l’accession sociale à la propriété grâce à la vente HLM, par le biais de notre filiale Seqens accession et par le biais de notre syndic social.

Les chiffres clés de SEQENS en Ile de France

Aujourd’hui nous avons 600 immeubles, soit 1/3 de notre parc, sous le régime de la copropriété donc nous sommes tout à fait concernés par la problématique de la Copropriété Durable. D’autres part, notre activité de vente HLM fait que nous vendons environ 20 immeubles par an. Ces immeubles, une fois vendus, intègrent le régime de la copropriété. Dans le cadre de la vente nous devenons syndic de droit et nous avons une activité de syndic en interne nommée Issyndic grâce à laquelle nous gérons ces nouvelles copropriétés. Nous nous intéressons donc aux conditions de mise en place d’une copropriété fonctionnelle et durable.

Quels sont les éléments que vous mettez en place pour le bon fonctionnement de vos copropriétés ?

Nous faisons très attention à nos clients et notamment aux nouveaux acheteurs de nos logements vacants. Nous leur demandons que ce soit pour résidence principale. Nous avons un peu de mal à demander chaque année la taxe d’habitation mais nous essayons de mener un suivi. Lorsqu’un locataire commence à louer un logement nous rappelons que, du fait de l’achat de leur logement à prix réduit, ils sont contraints de pratiquer un loyer social, ce qui réduit souvent leurs velléités à passer en location. Nous portons également attention au taux d’effort. Il peut nous arriver de refuser des candidats si nous pensons que la solvabilité va être difficile.

Nous offrons également des garanties grâce à notre activité de bailleur. Nous avons trois garanties associées à la vente HLM. Premièrement la garantie de rachat : si la personne doit revendre son logement et n’y parvient pas, nous apportons la garantie du rachat. Deuxièmement, la garantie de relogement : si nous devions racheter le logement d’un de nos acquéreurs nous assurons la garantie de relogement dans notre parc social. Troisièmement, une garantie revente qui vient compenser l’éventuelle moins-value que l’acquéreur pourrait faire s’il était amené à revendre son logement.

Comme évoqué précédemment, nous limitons la taille des copropriétés. Nous proposons des immeubles qui dépassent rarement les 50 logements. Nous avons remarqué qu’il est très important d’anticiper le fonctionnement de la copropriété pour éviter des schémas de gestion trop complexes qui peuvent entrainer un désintéressement de la part des copropriétaires et le déclin de la copropriété.

Quels leviers spécifiques avez-vous pu développer pour lutter contre les copropriétés dégradées ?

Nous développons des actions de portage de copropriétés dégradées. Notre maison mère, Action Logement, nous a demandé d’intervenir pour sauver certaines copropriétés. On achète certains logements que nous transformons en logements sociaux puis nous menons une action de portage sur 10 ans et revendons ces logements au bout de ce temps. Nous avons comme objectif d’intervenir sur 350 lots sur 5 ans. Nous travaillons notamment sur Sarcelle dans le cadre de 40 copropriétés dégradées.

Vous portez également la casquette d’aménageur ?

Nous avons remarqué, dans des quartiers mono-bailleurs où nous gérions l’ensemble du parc du quartier hormis une ou deux copropriétés, que celles-ci étaient parfois totalement négligées. Nous menions des actions de réhabilitation et de renouvellement sur notre parc et nous avons donc eu, à l’occasion, des copropriétés qui ont exprimées un désir que nous les aidions à réaliser des actions de rénovation. Nous avons donc vu une nécessité d’intervenir sur du recyclage urbain à l’échelle du quartier mais de manière autonome, c’est-à-dire en portage directe et sans les financements publics. Nous procédons donc maintenant au renouvellement global de quartiers en menant des réhabilitations, des démolitions et des reconstructions et en vendant des charges foncières à des promoteurs immobiliers tout en intervenant sur des espaces communs ou publics.

Quartier des Impressionnistes à Louvres

Qu’est-ce que vous pouvez proposer pour ces copropriétés en difficulté dans des quartiers mono-bailleur ?

Nous pouvons proposer de mettre à disposition notre activité de syndic et également leur faire bénéficier de groupement de commandes dans le cadre de nos marchés. Lorsque nous allons réhabiliter notre patrimoine, on peut réfléchir à l’intégration de la copropriété dans ce marché global.

Il est important de pouvoir les aider parce que cela nuit à l’image du quartier et cela génère des conditions de vie non satisfaisantes pour nos locataires et nous avons plus de mal à céder nos logements dans le cadre de la revente HLM lorsque nous sommes sur un quartier en difficulté et de même pour trouver des locataires pour nos logements.

Nous avons donc développé cette vision transverse qui est venue comme une nécessité de gérer ces questions de copropriété à l’échelle du quartier également.

Le mot de la fin pour Vizea 

Nous avons parlé de logement et de la parcelle privée, mais cette approche globale et la Copropriété Durable est aussi intéressante au sens plus large. Ce sujet nous tient à cœur chez Vizea et, à ce titre, nous estimons qu’il est intéressant d’aller au-delà de l’échelle du bâtiment. En effet, elle peut être étendue à la conception de l’espace public en répondant aux questions suivantes : Comment peut-on limiter les charges d’entretien ? Comment forme-t-on les gestionnaires ? Comment limiter l’impact global et environnemental des espaces publics sur les projets. C’est une démarche que nous essayons d’appliquer notamment sur le projet de la ZAC du Bas-Clichy à Clichy-sous-Bois.

A l’aube de la RE2020 et après la parution d’un certain nombre de lois donnant un cadre à la Stratégie Nationale Bas Carbone (SNBC) en France, les politiques publiques prennent conscience de la nécessité de maitriser et limiter l’empreinte carbone des opérations de construction pour créer la « ville durable » et atteindre l’objectif de neutralité carbone à horizon 2050. La SNBC à l’échelle de la ville se traduit par une multitude de thématiques, de la mobilité active au sein d’un territoire à la performance thermique et énergétique des bâtiments en passant par la recherche d’îlot de fraicheur et la limitation d’artificialisation des sols à l’échelle des quartiers : autant de thèmes développés par les labels et certifications au fil des années, pour accompagner les différents acteurs de la ville dans la concrétisation de leurs ambitions environnementales et la création d’une ville durable.

Le Webinaire « Certifications et labels » de Vizea qui s’est tenu le 19 mai dernier a été l’occasion de bénéficier des retours d’expériences tant à l’échelle du bâti qu’à l’échelle urbaine afin d’identifier les leviers et freins des certifications et labels au sein d’opérations bas carbone.

LEON ESPOUY, ICF HABITAT – Logement sociaux rue de Lorraine, Paris 19ème.

→ Léon Espouy, vous êtes responsable d’opération pour ICF Habitat, filiale logement de SNCF immobilier. Vizea vous accompagne actuellement dans la réhabilitation et l’extension de deux bâtiments rue de Lorraine à Paris en tant qu’AMO Développement Durable. Pourriez-vous nous présenter ce projet ?

L’opération se situe dans le 19ème arrondissement de Paris, aux 4 et 6 rue Lorraine, à proximité des Buttes-Chaumont et du canal de l’Ourcq. Il s’agit de deux immeubles datant de 1947 et 1953, comportant actuellement 14 et 15 logements, qui jouxtent la petite ceinture ferroviaire menant au parc des Buttes-Chaumont. Le projet qui avait initialement pour but de démolir les deux immeubles a été repensé pour organiser une opération de mise en valeur du patrimoine de Paris par la restructuration et l’extension des bâtiments. Le programme vise une densification avec le passage de 30 logements à 80 logements.

Vue depuis la rue de Lorraine – Rénovation des bâtiments existants © Atelier du Pont

→ Pouvez-vous nous présenter votre politique environnementale globale et plus particulièrement sur cette opération : d’où est venue la volonté de faire de ce projet une opération vertueuse d’un point de vue de l’économie circulaire et de l’impact carbone (limiter la déconstruction, faire du réemploi, privilégier la structure bois…) ?

Sur ce projet, il est important de noter que la stratégie de labellisation est une conséquence directe du programme et du site. Les objectifs programmatiques étaient effectivement assez forts, notamment avec la conservation des existants mais aussi l’exigence de travail en filière sèche pour les bâtiments en extension qui s’est majoritairement traduit par des propositions de projets en structure bois. Les architectes ont dû travailler autour des arbres existants en fond de parcelle près de la petite ceinture considérée comme corridor écologique. Le projet retenu montre ainsi une réflexion des extensions en cœur d’îlot qui s’articule autour des arbres existants et non l’inverse, dans une ouverture sur la petite ceinture.

Une fois le programme posé, les labels se sont naturellement présentés avec la recherche des certifications BEE Prestaterre et labels BBCA et biosourcés : sur les extensions une présence de béton uniquement dans les fondations, une structure en bois et des isolants biosourcés en fibre de bois. Les bâtiments conservés sont réhabilités avec des menuiseries extérieures en bois, des isolants biosourcés dès que possible… L’accent a été mis sur l’aspect carbone plutôt qu’énergie : les solutions de chauffage sont finalement assez simples et classiques (chauffage électrique et ECS gaz) mais contrebalancées par l’intégration d’une enveloppe très performante.

Vue depuis la petite ceinture – Extension des bâtiments © Atelier du Pont

→ Est-ce que les outils de certifications et de labels sont des leviers pour vous aujourd’hui ? techniquement ? financièrement (aides de la ville par exemple) … ?

Ici, la labellisation découlant justement du programme, elle ne représente pas un surcoût et elle vient presque naturellement s’intégrer dans l’opération. Le fait de renoncer à la démolition et de préférer la réhabilitation, de ne pas intégrer de sous-sols ou de places de stationnement sur site, les coûts s’en voient d’autant réduits. Orienter dès le début le projet par son programme aboutit à une réflexion sur le carbone qui vient se concrétiser par des labels et certifications adéquats à l’opération et permet de valoriser cette opération.

Julien Dechanet, ATELIER WOA– Campus INDUSTREET, STAINS

→ Julien Dechanet, vous êtes architecte associé au sein de l’agence d’architecture Atelier WOA (Wood Oriented Architecture), agence d’architecture et ingénierie bas carbone. Pouvez-vous nous en dire plus sur votre politique environnementale interne ?

L’agence WOA s’est structurée et développée autour du matériau bois. Nous estimons que l’écologie ne devrait même pas être mentionnée ou affichée via des labels, tant elle devrait être une composante intrinsèque de l’architecture. De manière concrète, cela traduit le fait que dès les premières intentions d’un projet les choix et orientations de celui-ci seront plus ou moins définis dans un cadre. Le label viendra par la suite donner un appui et un objectif clairement établi et formalisé pour le maitre d’ouvrage. Les ébauches de projet donnent des orientations, les labels viennent les appuyer en les concrétisant.

→ Vous êtes maître d’œuvre sur l’opération du Campus de l’Industreet à Stains avec Vizea en bureau d’études environnementales. Comment vos ambitions bas carbone se sont-elles traduites sur ce projet ?

Le projet de l’Industreet à Stains que nous avons réalisé est une bonne illustration de notre démarche bas carbone. Il s’agit d’un campus de formation aux métiers de l’industrie financé par la fondation Total dédié aux jeunes déscolarisés. Ici, dès l’origine du projet, la coupe de la halle imaginée a orienté le projet vers des réflexions sur la manière de chauffer les grands volumes où la température de chauffage est plus faible que dans les espaces fermés et ainsi réduire les  consommations d’énergie. Cette coupe du projet a également mis en évidence la solution de la ventilation naturelle pour garantir un confort thermique en été au moyen de la verrière en toiture.

©Atelier WOA

Coupe du projet Industreet - © Camille Gharbi

Le bâtiment a aussi été pensé dès le départ par le biais du programme pour anticiper un éventuel changement d’usage pour des bureaux. La vie du bâtiment a ainsi été intégrée dans la conception du bâtiment de telle sorte qu’il est possible de recloisonner entièrement le bâtiment au besoin.

→ Est-ce que les outils de certifications et de labels vous ont aidés dans la conception de ce projet ? Et de manière générale dans vos projets ?

Oui! Le projet ici est certifié BREEAM niveau Good. La recherche de cette certification nous a aidé à formaliser les intentions de départ du projet. En plus de cela, la certification BREEAM s’est avérée particulièrement adaptée par sa souplesse et les différents thèmes qu’elle couvre.

A notre avis, les labels et certifications ne constituent pas le premier niveau d’une opération vertueuse du point de vue environnemental dans le sens où les premières ébauches d’un projet vont orienter les axes sur lesquels les labels et certifications vont se centrer. En revanche, ils ont l’atout d’être des outils plutôt complet sur de nombreuses thématiques que nous n’avons pas forcément à l’esprit dès l’initiation d’un projet et nous permettent d’établir une liste des éléments à intégrer dans le sens d’une conception environnementale et bas-carbone des bâtiments.

Olivia Bellanger, SPL Rueil Aménagement – Eco-quartier de l’Arsenal, Rueil Malmaison

→ Olivia Bellanger, la SPL (Société Publique d’Aménagement) Rueil Aménagement travaille à l’aménagement du nouveau quartier de l’Arsenal à Rueil-Malmaison depuis 2015. Comment est venue la volonté de faire de ce quartier une opération vertueuse d’un point de vue carbone (Énergie, déchets, mobilité, nature en ville…) ?

Le projet de l’éco-quartier est issu de la volonté de la ville de Rueil-Malmaison de rouvrir aux Rueillois une zone auparavant fermée au public : ancienne friche industrielle de 26ha, cet espace appartenait à Renault et au ministère des armées avec un site occupé par l’OTAN.

Au départ de Renault en 2012, la ville de Rueil-Malmaison s’empare de cette opportunité avec un projet de reconquête de la friche associé à la possibilité de créer une nouvelle gare de métro. Avec la SPL Rueil Aménagement, une proposition de réaménagement de l’espace est formulée, centrée autour de deux axes verts. L’opportunité offerte par le terrain de jeu que représentent ces 26ha s’est naturellement orientée vers une stratégie bas carbone en intégrant les labellisations Eco-quartier, Ville de demain et 100 quartiers innovants et écologiques.

Plan masse du projet d’écoquartier de l’Arsenal - © SPL Rueil Aménagement

→ Quelles sont vos actions prises et les freins rencontrés en tant qu’aménageur pour intégrer la stratégie carbone dans l’opération ?

Les ambitions environnementales à l’échelle de l’éco-quartier sont multiples et se matérialisent dans des actions qui traitent avec des thèmes aussi différents que la mobilité, la gestion des déchets et de l’eau, de l’énergie. Un réseau de chaleur (géothermie profonde) est ainsi mis en œuvre sur le quartier avec une obligation pour les bâtiments de s’y raccorder ; une densité a été recherchée pour pouvoir dégager des espaces verts ; des bâtiments de haute qualité environnementale et frugaux sont conçus…On note également qu’un effort sur le réemploi des matériaux de déconstruction a été fait pour limiter l’impact environnemental de l’aménagement avec entre autre un concassage réalisé pour notamment réaliser les voiries et a permis d’aboutir au réemploi de 80% des matériaux déconstruits.

Même si l’opération est indéniablement vertueuse et source de nombreux bénéfices, nous rencontrons malgré tout des freins, et notamment autour du pilotage de la labellisation. Ici, la ville est elle-même porteuse de la labellisation Eco-Quartier : l’aménagement dure sur des périodes relativement longues (10 – 15 ans), en plus de la labellisation, nous pensons qu’il est nécessaire d’avoir un accompagnement et un principe d’évaluation annuel pour assurer un suivi de qualité avec la ville.

→ Les outils de certification ont-ils été des leviers pour vous sur le projet de l’éco-quartier de l’Arsenal ?

Absolument ! Les labels et certifications représentent sans nul doute pour nous des leviers à plusieurs égards.

En premier lieu, ils apportent aux projets une très bonne visibilité à l’échelle nationale et, à une échelle plus locale et directe les légitiment vis-à-vis notamment des riverains et associations environnementales : je pense particulièrement ici au concassage sur site des matériaux issus de la construction, difficilement accepté par les riverains à cause des nuisances sonores, mais apprécié pour la suppression des flux normalement associés à leur évacuation.

Ils représentent en plus un moyen de se challenger et de réaliser des projets novateurs (par exemple le projet HighGarden, lauréat d’Inventons la Métropole du Grand Paris 2) en association avec nos partenaires et prestataires.

Enfin, de manière un peu plus pragmatique, la recherche de labels et certifications nous a donné l’accès à des subventions.

Le mot de la fin pour Vizea

Les certifications, labels et démarches existants aujourd’hui sont des outils complets à disposition des maitres d’ouvrages pour orienter les projets dans une stratégie bas carbone efficace et adaptée à chaque projet. Néanmoins, ces outils ne représentent pas une fin en soi et il faut garder à  l’esprit qu’ils ne se substituent pas à une réflexion anticipée sur la stratégie bas carbone des projets. Les retours d’expérience de nos partenaires montrent bien que les labels et certifications viennent avant tout accompagner et concrétiser une volonté initiale souvent définie par un programme ou par une première ébauche de projet. Par-dessus tout, l’implication de tous les acteurs des projets est primordiale pour mener à bien la stratégie environnementale et bas carbone. Du maitre d’ouvrage à la maitrise d’œuvre, tous doivent être engagés dans l’atteinte et le respect des orientations et objectifs fixés.

La concentration toujours croissante des populations dans les grandes villes menant à la densification de l’urbanisation reste un enjeu urbain essentiel en termes de gestion des territoires pour les années à venir. La création de grands pôles attractifs porteurs d’emploi est à l’origine de mouvements démographiques sur des territoires dont l’offre de logement n’est pas toujours adaptée ou en évolution assez rapide pour les accueillir. L’Organisation des Nations Unis (ONU) prévoit que 5 milliards de personnes vivront dans les villes d’ici 2030 à l’échelle mondiale et affirme « L’urbanisation rapide se traduit par un nombre croissant de personnes vivant dans des taudis ».

« Vivre en ville, mais dans quelles conditions » ?

Aujourd’hui, alors que nous pouvons dire que la vie urbaine devient la norme dans le monde entier, nous devons donc nous demander « Vivre en ville, mais dans quelles conditions » ?

Selon l’INSEE, l’Ile de France (IDF) compte actuellement 251 Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville (QPV) et en 2013, 22% des ménages vivaient en dessous du seuil de bas revenu régional. Nous constatons d’autre part depuis plusieurs années que le parc de logement sociaux n’est pas assez développé pour offrir une solution à tous les ménages nécessiteux. Selon la carte en Figure 1, il apparait que le parc de logements sociaux n’est effectivement pas seul à recevoir les ménages à bas revenus : du fait du manque d’offre de logement sociaux, le parc privé reçoit également une part importante des populations précaires. Cependant le parc privé ne peut remplir que de manière très partielle cette fonction de logement des ménages à bas revenu et l’on voit une pénurie de l’offre de logements à prix accessibles depuis les années 2000 en France.

Figure 1 : Part des locataires du parc privé dont les revenus sont inférieurs à 60% des plafond HLM, IAU IdF, 2017

Le parc de logements privés doit donc pouvoir apporter une réponse pour ces populations car la pénurie de logements à bas prix a plusieurs conséquences néfastes sur les conditions de vie des populations concernées :

• Elle incite à la suroccupation des logements pour pallier aux prix trop élevés,
• Elle mène au renvoi des exclus du marché vers des logements non-décents, vétustes ou offrant des conditions d’occupation indignes.

La qualification de logement indigne peut également s’étendre aux quartiers anciens dégradés, aux copropriétés récentes en grande difficulté et aux zones pavillonnaires en proie à des divisions non maîtrisées...le parc privé indigne ne cesse de se développer en Île-de-France et les marchands de sommeil d’y prospérer.

Face à ce constat, Vizea intègre l’enjeu de lutte contre l’habitat indigne de manière croissante sur les projets à travers la démarche de copropriété durable.

Qu’est-ce que la « démarche de copropriété durable »

La démarche de « copropriété durable » est développée avec Grand Paris Aménagement. Elle a pour but de répondre aux enjeux de lutte contre l’habitat indigne de manière cohérente avec les enjeux de durabilité et de réduction de l’impact environnemental du secteur bâti. La copropriété durable doit permettre aux habitants d’un territoire d’accéder à la propriété et de s’y maintenir dans de bonnes conditions, à la fois sociales, économiques et environnementales. Une copropriété durable à proprement dit est un bâtiment performant énergétiquement, avec un coût global le plus faible sur 15, 30, 50 ans; c’est aussi une copropriété accessible aux habitants du territoire dont le taux d’effort inclut les charges de copropriété; c’est finalement une copropriété avec des résidents impliqués et elle-même impliquée dans le réseau d’acteurs locaux.

Qu’est-ce qu’une copropriété durable ?

La démarche porte quatre grands objectifs :

Figure 2 :  Les 4 Piliers de la démarche copropriété durable (Vizea)

• Le coût maitrisé de l’accession :

Ce premier pilier se décline pour réduire les coûts de construction et maitriser ainsi les coûts de l’accession pour les futurs propriétaires. Les principes portés à cet effet sont ceux de sobriété et d’efficacité.Les projets doivent être amenés à investir là où il faut, c’est à dire dans les éléments amenant une plus-value sur le long terme. L’approche en coût global devient alors le socle de base des choix de conception pour anticiper le coût réel pour les habitants non seulement à l’achat mais durant toute la vie du bâtiment en termes d’entretien et de maintenance.

Le principe d’efficacité dans les projets de construction passe par la réalisation d’une enveloppe très peu déperditive, le choix de matériaux durables et facile d’entretien, et une sélection de systèmes énergétiques adaptés à chaque projet et peu énergivores.

Le principe de sobriété passe par une réflexion sur l’usage des espaces entre individuels et partagés ainsi que sur la synergie entre différents bâtiments et différentes fonctions urbaines. Les principes de mutualisation de certains espaces ou de flexibilité d’usage viennent s’intégrer au principe de sobriété en permettant l’optimisation des infrastructures construites. Par exemple : mutualisation des parkings, sobriété et réversibilité du stationnement...

• L’intégration des ambitions environnementales : 

Le second pilier de la démarche concerne l’intégration d’ambitions environnementales. En abordant la réduction des coûts, les ambitions environnementales d’un projet ne doivent pas pour autant être mises de côté. Les enjeux de climats, d’impact carbone, le confort de vie pour les habitants, la réduction du risque d’îlot de chaleur urbain, la végétalisation la biodiversité et la gestion de l’eau restent des thèmes essentiels dans la démarche de copropriété durable. Ces ambitions permettent de mettre en œuvre les principes de la résilience et de la durabilité, aussi pris en compte dans les approches en coût global.

• La maitrise dans le temps des charges des futurs copropriétaires :

Le troisième pilier de la démarche aborde la maitrise des charges de copropriété et individuelles. Les charges sont un poids pour les ménages les plus modestes. Elles constituaient en 2013 une part de 6,9% de la dépense moyenne des ménages (*appartenant aux trois premiers déciles de revenu par UC). Offrir aux habitants des charges maitrisées est donc un argument de vente important au même titre que le prix d’accession. Les actions qui sont mises en œuvre pour réduire les charges dans la démarche de copropriété durable intègrent: la réduction les besoins énergétiques des bâtiments, l’anticipation les modes de gestion et la mise en place d’une gestion sobre des communs ainsi que l’intégration de matériaux durables pour limiter les coûts de maintenance.

Penser à la taille des copropriétés et au nombre de logements qui les compose permet également d’éviter les copropriétés surdimensionnées qui peuvent être plus couteuses en termes de charge, plus compliquées en termes de gestion et fragiles en cas d’incapacité de paiement. 

Finalement, un élément important à porter dans le but de maitriser les charges dans le temps est l’accompagnement à la mise à l’habitat. En effet, la prise en charge des nouveaux arrivants, leur introduction dans la copropriété et leur sensibilisation aux bonnes pratiques, de gestion et de vivre ensemble est essentiel pour amener une gestion durable, économe et respectueuse du patrimoine de la copropriété.

Quelques exemples des leviers impactant les charges des co-propriétaires :

Figure 3 :  Exemples des leviers impactant les charges des co-propriétaires, INSEE (Vizea)

• L’amélioration de l’attractivité du quartier :
  

Finalement le dernier pilier de la copropriété durable concerne l’amélioration de l’attractivité des quartiers. Il s’agit de favoriser l’émergence d’une ville accueillante et égalitaire. C’est aussi intégrer une démarche d’urbanisme favorable à la santé physique, mentale et sociale des habitants. Le dynamisme associatif et de commerce local deviennent des leviers à prendre en compte tout en encourageant l’établissement d’une mixité fonctionnelle et sociale et la réduction des enclaves entre les différents espaces.

Quelques exemples de projets qui s’intègrent dans la démarche :

La ZAC de la Dhuys, Clichy-sous-Bois

La ZAC du bas Clichy, Clichy-sous-Bois

La ZAC Bras de Fer/Parc aux lièvres, EVRY

Pour aller plus loin :

• https://www.iau-idf.fr/fileadmin/NewEtudes/Etude_1741/habitatindigne_nov2018_couv.pdf
• https://www.un.org/sustainabledevelopment/fr/cities/
• https://www.grandparisamenagement.fr/wp-content/uploads/2020/01/dp_habitat_2020.pdf

Face aux défis que soulève le changement climatique, les friches représentent un gisement foncier dont la mobilisation et la valorisation constituent un enjeu majeur pour nos territoires. Leur reconversion contribue à limiter l’impact de l’artificialisation galopante des sols et de l’érosion de la biodiversité.

Un appel à projets "Recyclage foncier " - De quoi s’agit-il ?

Le Gouvernement offre l’opportunité inédite d’accompagner les territoires dans le cadre du Plan de relance et finance le "recyclage de friches" et fonciers artificialisés dans le cadre de projets d’aménagement, de revitalisation ou de relocalisation d’activités. 300 millions d’euros sont déployés dont :

• 40 millions consacrés à la reconversion des friches polluées issues d'anciens sites industriels ou miniers
• 1 million est consacré au développement d'outils de connaissance du foncier afin d'appuyer les collectivités et opérateurs dans l'inventaire des friches, mais également dans la mise en œuvre opérationnelle des projets
• 259 millions sont consacrés au recyclage foncier de projets d'aménagement urbain, de revitalisation des cœurs de ville, de périphérie urbaine, ou encore de requalification à vocation productive

La région Nouvelle-Aquitaine dispose d’une enveloppe de 16 millions d’euros sur deux ans, dédiée à cet appel à projets.

Les aides du fond s’adressent aux maîtrises d’ouvrages des projets d’aménagement ; peuvent en bénéficier les collectivités, les entreprises publiques locales, les sociétés d’économie mixtes, les bailleurs sociaux ou encore les entreprises privées.

La friche : lieu de tous les possibles !

La reconquête des friches offre une réponse durable et une alternative à l'étalement urbain. Leur valorisation permet de revitaliser les territoires et de limiter la consommation d’espaces viticoles, agricoles, forestiers et naturels, même si retravailler l’existant est plus complexe que d’engager des opérations sur du foncier agricole.

Nous sommes à un moment de bascule, vers une nouvelle façon d’aménager nos territoires, de les réparer, de les reconstruire, d’explorer des trésors oubliés, de les cultiver en harmonie avec les écosystèmes.

La friche est pour certains : un objet foncier non identifié, pour d’autres : un "actif urbain obsolète". Pour nous, elle est un réservoir de vie !

Frugalité foncière, urbanisme transitoire, réversibilité des opérations, sobriété urbaine, résilience des territoires,…derrière cette panoplie de termes parfois utilisés sans discernement, se trouve un sens commun : celui de la volonté de changer la face et la réputation de nos territoires, souvent accolés d’étiquettes.

Bien souvent friche, rime avec mauvaise image et sentiment d’abandon. C’est pourquoi, il est essentiel d’inverser le regard et de considérer les friches comme des lieux récepteurs de spontanéité et de biodiversité, deux facteurs qu’on s’obstine à chasser de nos territoires.

Affronter la complexité de jeux d’acteurs et de montage des opérations de friches en mobilisant les bons acteurs au bon moment est un gage de réussite.

Activer ces lieux aux insoupçonnables ressources !

La Nouvelle-Aquitaine possède un gisement foncier dont la connaissance est loin d’être parfaite et évaluer le potentiel de tous les espaces vacants en élargissant l’analyse au-delà des friches facilement identifiables, est un véritable défi.  Aussi, les motifs de perte d’usage sont tout aussi variés que les natures mêmes des friches : des localisations qui ne répondent plus aux attentes, des bâtiments rendus obsolètes par des changements de modes de vie ou de travail ; des coûts de fonctionnement devenus prohibitifs, des qualités architecturales ou techniques trop dégradées, des contraintes réglementaires…

Or une région durable et résiliente ne laisse pas de côté son histoire et ses échecs, mais se construit avec.

La bonne nouvelle est que les friches peuvent devenir un étonnant support de renouveau situationnel, d’enrichissement social, culturel et humain. Les porteurs de projet doivent innover et se pencher sur ces opportunités qui font partie des réponses à trouver, pour atténuer et s’adapter aux changements climatiques.

Un exemple bordelais : Darwin

Une ancienne friche de la caserne Niel rénovée

L’écosystème Darwin, créé en 2009 est un lieu alternatif combinant esprit d’entreprise et dynamique associative, autour de valeurs de développement durable. Le projet a grandi donnant le jour à un foisonnement créatif : bureaux, coworking, restaurant bio, hangars dédiés aux cultures urbaines, évènementiels autour de l’écologie.

Cette reconversion a permis un dynamisme incroyable et une création de richesse sociale et culturelle chères à Bordeaux dans un quartier dont la mémoire, industrielle, ouvrière et populaire disparaît peu à peu. Darwin est devenu un lieu de brassage que les habitants et touristes se sont approprié rapidement.

Il est essentiel de garder un regard large pour comprendre le rôle des friches dans les dynamiques urbaines d'un territoire, et ne pas se limiter au constat d’accidents isolés de la fabrique urbaine.

La nouvelle histoire de ces "tiers lieux", "interstices laissés à l’abandon", "terrains en mutation dans l’attente d’une nouvelle occupation", … reste à écrie avec beaucoup d’ambitions. Ces sites de transition font écho à la vie, parfois nous avons besoin de la jachère et du temps pour être à nouveaux fertiles.

Fruit d’une collaboration entre chercheurs, professionnels de l’aménagement, de l’environnement et de la santé publique, publié en mars 2020, le guide ISadOrA constitue un outil inédit de promotion de la santé à destination des professionnels de l’aménagement. Un guide opérationnel qui mérite d’être largement relayé…

Pourquoi un tel guide et à qui s’adresse-t-il ?

Le guide ISadOrA propose une démarche d’Intégration de la Santé dans les Opérations d’Aménagement. Il vise à la promotion de la santé et du bien-être (physique, mental et social) de tous, tout en recherchant les co-bénéfices en termes de santé publique et d’environnement. Rédigé par l’EHESP et l’a’urba (agence d’urbanisme Bordeaux Aquitaine) en partenariat avec les services de l’Etat, l’ADEME, les agences d’urbanisme et les professionnels de l’aménagement, ce guide est un outil destiné aux professionnels engagés dans l’aménagement opérationnel : chargés d’opération, bureaux d’études, maîtrise d’œuvre urbaine, assistants à maîtrise d’ouvrage, professionnels de santé publique au sein d’ARS ou de collectivités, etc.

Couverture du guide ISadOrA

Agir pour la santé et le bien-être au travers des opérations d’aménagement

Comme le rappelle la synthèse du guide, « la santé est déterminée par des caractéristiques physiques et psychiques, ainsi que par des styles de vie (par exemple la pratique d’activité physique, le type d’alimentation, ou encore les rythmes de vie). Elle est aussi le résultat du cumul d’expositions à des déterminants de santé, à la fois facteurs de risques tels que la pollution de l’air, les nuisances sonores et l’isolement social, mais aussi facteurs de protection, comme le lien social, l’accès à l’emploi, à l’éducation, aux espaces verts, etc. Les différences d’exposition des individus à l’ensemble de ces facteurs, dans le temps et dans l’espace, sont susceptibles de générer des inégalités de santé. […] Répondre à tous ces enjeux nécessite la mobilisation des acteurs du territoire et l’articulation des différentes échelles d’intervention, du global au local. Le milieu urbain, qui concentre aujourd’hui la majorité de la population, des consommations d’énergie, des émissions de gaz à effet de serre et l’exposition aux nuisances associées, représente une opportunité d’agir pour y faire face. »

Le guide ISadOrA vise donc à accompagner les maîtres d’ouvrage et les maîtres d’œuvre des projets urbains dans la prise en compte des enjeux de santé publique et d’environnement, afin que les acteurs de l’aménagement soient, aussi, des acteurs de la santé publique.

Le guide ISadOrA : Une approche systémique de la santé et de l’environnement

La première partie du guide définit les notions de santé publique et d’aménagement opérationnel, et présente la manière dont sont envisagés les liens entre ces deux notions. La deuxième partie constitue l’outil opérationnel et est structuré autour de 15 clefs : 3 clefs concernent le processus d’élaboration d’une opération (gouvernance, portrait de santé environnement du territoire, démarche participative) et 12 clefs thématiques en lien avec la santé (polluants, mobilités actives, cohésion sociale, îlot de chaleur urbain, gestion des eaux pluviales, etc.). Ces clefs intègrent plusieurs déterminants de santé, à la fois environnementaux, socio-économiques et individuels.

Extrait du guide ISadOra, EHESP et a’urba 2020

Même si ce guide est dense (plus de 300 pages) sa structuration en clefs facilite une lecture en fonction des besoins. Les synthèses argumentées (sources scientifiques) des effets de chaque clef sur la santé offrent des arguments pour expliquer et convaincre de l’intérêt d’agir. De nombreux schémas et illustrations facilitent la compréhension d’enjeux complexes et donnent à voir de bonnes pratiques. Enfin, le guide questionne et apporte des préconisations sur chaque étape d’une opération d’aménagement : depuis la décision de faire à la gestion en passant par l’initiation, la conception, le montage et la réalisation. Enfin, les ressources documentaires et les structures mobilisables complètent chaque thématique.

Un guide à lire absolument pour vous aider à passer à l’acte !

Téléchargez le guide complet ISadOrA (.pdf, 32 Mo)

Téléchargez la synthèse du guide ISadOrA (4 pages) (.pdf, 5 Mo)

Qu’il soit familial, partagé ou d’insertion, le jardin collectif est aujourd’hui très présent dans l’environnement urbain. Fortement préconisé dans les dynamiques de renouvellement urbain ou dans la construction de nouveaux quartiers, il revêt des formes multiples et répond à des ambitions diverses. 

Bien que le concept de jardin collectif, construit en opposition à celui de jardin privé, ne soit pas récent, l’engouement autour de ce dernier est, lui, plutôt contemporain. « En moins de 15 ans, le jardin partagé est devenu un espace vert médiatisé présenté par les acteurs politiques et les usagers comme un objet synthétisant les enjeux majeurs du développement durable. ».

Présenté comme un outil puissant de cohésion sociale, simple et peu couteux à mettre en œuvre, ce dernier est, en fait, un objet urbain complexe dont le processus de mise en place et les effets sont parfois flous et changeants. Sans nier les bienfaits qu’il apporte, nous verrons que le jardin cristallise divers enjeux, notamment politiques, sociaux et techniques et qu’il peut nécessiter l’intervention d’associations et d’organismes spécialisés.

Le jardin collectif : un objet urbain complexe

Parfois à l’initiative d’habitants, d’associations ou structures publiques de quartiers, de bailleurs sociaux ou encore d’aménageurs, les jardins collectifs ont des statuts et des enjeux divers. Il est possible de dégager deux grands modes de mise en place de ces derniers : un que nous pourrions qualifier de « top down » et un autre que nous pourrions qualifier de « bottom up ».

Dans une dynamique « bottom up », ce sont les habitants ou les associations qui sont à l’origine du projet. Elles peuvent, soit l’exprimer lors de réunions de concertation pour la planification d’une ZAC, ou se saisir directement d’un terrain pour le mettre en place. Ici, le jardin collectif est complètement approprié par la population. Cependant, il ne joue pas toujours le rôle de démonstrateur de ville durable souhaité. Dans certains cas, des demandes institutionnelles peuvent être formulées afin que les gestionnaires du jardin l’ouvrent à un plus grand nombre et qu’ils mettent en place des animations afin de sensibiliser les habitants du quartier aux enjeux de préservation de l’environnement. Ces demandes peuvent, dans certains cas, aller à l’encontre des aspirations des jardiniers et du but initial du jardin et mener à un désengagement de la part des jardiniers.

Dans une dynamique « top down », la mise en place du jardin fait souvent partie d’un projet, plus global, de ville durable. Le jardin joue alors le rôle de démonstrateur, de vitrine du projet. Pensé en amont, il peut toutefois rester très déconnecté de la réalité du terrain et de la population future. Pour certains projets, l’emplacement du jardin est tracé relativement tôt sur les plans alors que les futurs gestionnaires, pourtant premiers intéressés, ne sont contactés que très tard. La complexité de mise en place repose sur le fait que le temps du projet ne concorde pas toujours avec le temps de la participation. Le projet doit être déterminé et chiffré avant même que des acteurs soient identifiés et la mise en œuvre doit respecter des contraintes de chantier et de délais qui peuvent échapper aux associations et structures missionnées pour la mise en place du jardin.

Lorsque la population n’est pas impliquée, les désirs des habitants et le besoin d’animation peuvent ne pas être pensés, ce qui peut entrainer un abandon du jardin. « Plus encore que dans d’autres types d’espaces publics, l’appropriation du lieu en détermine la forme. Ici, en effet, le projet conçu et imaginé en amont par les acteurs de la maîtrise d’ouvrage et de la maîtrise d’œuvre ne se matérialise pas complètement dans l’espace à la livraison de l’aménagement. Celui-ci se prolonge, en aval, par l’action jardinière que va imprimer chacun des usagers sur le site et par les modes de gestion que vont adopter les structures associatives. »

L’importance de la phase de stabilisation

Au niveau d’un projet urbain, la dynamique d’implantation d’un jardin collectif peut être qualifiée de « top down ». Dans ce cadre, le processus d’implantation est le suivant : Conception, Aménagement, Stabilisation et Gestion.

Une des phases très importante et pourtant peu analysée dans un projet urbain est celle de la stabilisation. « Celle-ci correspond au temps nécessaire aux jardiniers, aux gestionnaires et aux partenaires pour s’adapter aux contraintes liées à l’environnement du jardin, définir un mode de fonctionnement interne correspondant aux nécessités et aux attentes du groupe et assurer une stabilité financière et matérielle. » (Grenet, 2014). Le temps de stabilisation dépend de plusieurs facteurs, notamment de l’association avec les futurs habitants ou associations et ce, dès la définition du projet. Plus ces derniers sont associés tôt, plus la phase de stabilisation sera courte.

La mise en place d’un jardin collectif ne correspond pas seulement au fait de délimiter une parcelle sur un plan, elle requiert des compétences techniques, sociales et environnementales afin que l’aménagement réponde aux aspirations des habitants tout en permettant d’atteindre l’objectif sociopolitique des maîtres d’ouvrage. On assiste ainsi aujourd’hui à une professionnalisation du domaine. Des associations, structures spécialisées émergent afin d’aider au montage, à la stabilisation et parfois à la gestion des jardins collectifs. Un point de vigilance peut cependant être mentionné : cette professionnalisation peut entraîner une normalisation sociale et paysagère des jardins et faire de ces derniers des objets urbains « clefs en main », détachés de la singularité du lieu et des envies des habitants.

Pour cette raison, Vizea préconise la consultation des futurs habitants tôt dans le montage du projet ainsi que la mise en place d’un gestionnaire pendant, au moins, la première année. Les associations sont choisies avec soin et sont accompagnées afin que le jardin s’inscrive parfaitement dans le projet et dans le contexte social, environnemental et politique de la ZAC.

Valoriser votre projet NPNRU d’agriculture urbaine : Appel à projet « Quartiers Fertiles »

À titre informatif, la mise en place de jardins partagés dans les opérations de renouvellement urbain est aujourd’hui favorisée grâce au lancement de l’appel à projets « Les quartiers fertiles » par l’ANRU.

Ce dernier soutient la mise en culture, à terme, de 100 quartiers du NPNRU. Pour se faire, une seconde session de candidatures sera ouverte à l’automne 2020.

La question du confort thermique urbain est un thème d’importance croissante pour bâtir des villes plus résilientes face au réchauffement climatique. L’effet d’îlot de Chaleur Urbain (ICU) est une problématique de plus en plus évoquée par les médias en France, notamment depuis le rapprochement des épisodes caniculaires en période estivale qui ont conduit à des pics de mortalité dans les villes atteignant jusqu’ à 15 000 morts en 2003 et 1 500 morts lors de la dernière canicule en 2019. C’est donc un enjeu clé de santé publique pour les villes que d’apprendre à minimiser l’ICU.

Un problème multifactoriel aux conséquences variables

L’effet d’ICU est souvent décrit comme une amplification de la chaleur dans les aires urbaines par rapport aux zones rurales. Cette définition n’est pas fausse mais propose une simplification quelque peu réductrice d’un problème complexe et multifactoriel.

En effet, le phénomène d’ICU ralentit dans un premier temps la hausse des températures en journée par rapport à une zone rurale et réduit la température maximale atteinte aux heures les plus chaudes lors des premiers jours de chaleur, comme le montre le graphique ci-dessous (a), tiré d’une étude que nous avons menée sur un îlot près de la porte de Pantin. C’est la nuit, en réalité, que le tissu bâti dense empêche le rafraichissement de la ville (b) (c) et qu’il cause un réchauffement. Plus les jours consécutifs de canicule sont nombreux, plus le réchauffement nocturne s’amplifie et plus les bénéfices de réduction du pic de chaleur en journée décroissent.

Un autre facteur important à prendre en compte dans le confort thermique urbain est la différence entre température de l’air et température ressentie car notre sensation de la chaleur ne dépend pas seulement de la température de l’air mais aussi du vent, du rayonnement solaire, du taux d’humidité, de l’habillement et finalement, une part revient au modèle physiologique propre à chacun :

Ainsi, l’ICU ne dépend pas seulement de la modification de la température de l’air : il dépend aussi de la densité et de la hauteur du bâti ainsi que de l’orientation des rues qui peuvent protéger ou bien amplifier le vent. Enfin, il dépend du taux d’humidité de l’air qui est aussi modifié dans les villes comme le montre le graphique ci-dessous :

L’ICU s’exprime donc de manière différente en fonction du contexte de chaque ville et il est important de pouvoir qualifier tous les éléments dont va dépendre la modification de la température, du vent et de l’humidité. Ces éléments sont notamment :la part de nature en ville, la densité du bâti, le réseau d’infrastructure routière, le taux de pollution, le principe constructif des bâtiments, leur efficacité énergétique et leurs matériaux.

L'apport des simulations informatiques

Les efforts récents de la recherche et le développement de nouveaux outils de simulation informatique permettent aujourd’hui de mieux qualifier la part liée aux différents facteurs de l’effet d’ICU. Cela permet de proposer aux villes des diagnostics et solutions plus adaptés pour anticiper l’impact de nouveaux projets sur l’ICU.

Jusqu’à présent, l’évaluation de l’effet d’ICU était surtout abordée de manière empirique par la mesure des différents facteurs climatiques dans un environnement urbain déjà consolidé. Plusieurs villes françaises comme Lyon, Bordeaux ou Paris ont pris part à des expérimentations pour évaluer l’impact de différentes solutions comme par exemple l’introduction de toitures végétalisées, l’augmentation de la nature en ville, l’arrosage des rues, etc et cela grâce à des méthodes de monitoring dans des zones tests.

Aujourd’hui, de nouveaux modèles de simulation informatique, comme le modèle proposé par le Urban Weather Generator 3 (outil informatique développé par des chercheurs du MIT), se basent sur la simulation thermo dynamique des flux de chaleur générés par la ville et leurs interactions avec les flux atmosphériques pour évaluer le réchauffement global à l’échelle d’un quartier ou d’une agglomération par rapport à une zone rurale. Cette analyse, mise en commun avec des simulations du vent et de l’ensoleillement permet d’anticiper avec plus de précision le microclimat urbain (Figure 1).

Ainsi, les villes peuvent adopter une attitude pro-active vis-à-vis de l’effet d’ICU basée sur la comparaison de l’impact de différents scénarios.

 Exemple de thermographie du microclimat urbain en situation avant et après projet sur une journée de la semaine la plus chaude de l’été obtenue par simulation numérique

Appliquer une approche bioclimatique complète dès la phase de conception

Pour conclure, les nouvelles données de la recherche sur l’effet d’îlot de Chaleur Urbain et les nouveaux outils disponibles constituent une opportunité pour étudier l’impact des projets sur l’ICU dès la phase de conception. Ce faisant, cette nouvelle approche de conception bioclimatique nécessite un dialogue entre les différents acteurs du projet pour accorder les quatre piliers principaux de la réduction de l’ICU.

Ainsi la prise en compte systématique de ces facteurs peut permettre d’avancer vers la conciliation de villes plus denses en limitant l’étalement urbain, et d’assurer la santé publique des citadins.

1) INSERM. (2004). Surmortalité liée à la canicule d’août 2003 : Consulté à l’adresse de l'INSERM

2) Le Monde. (2019, septembre 8). Les canicules de juin et juillet ont provoqué 1 500 morts en France. Consulté le 15 avril 2020,  Le Monde

3) MIT. (s. d.). Urban Weather Generator -urban heat island effect modeling software. Consulté le 20 avril 2020, à l’adresse Urbanmicroclimate

Au lendemain d’un nouvel épisode météorologique violent dans le sud de la France, l’heure est aux questionnements : Quel(s) sont les lien(s) entre l’urbanisation et les risques d’inondation ? Le réchauffement climatique est-il un facteur aggravant ? Comment concevoir un urbanisme plus résilient ?

Si dans les années 1970 à 2000 le développement de l’urbanisation en zone inondable témoigne d’un oubli du risque, le début des années 2000 marque un tournant dans l’appréhension du risque. Les crues à répétition corrélées à une prise de conscience collective des enjeux environnementaux, ont laissé apparaitre une nouvelle façon de vivre et le mot d’ordre devient alors « habiter les zones à risques ».

Nous sommes ainsi passé d’une lutte contre l’aléa à une logique de résilience et de « vivre avec ». Ces mutations interviennent alors même que le développement de notre société nécessite davantage de foncier.

Les impacts de l’urbanisation sur le cycle de l’eau

Les conséquences de l’urbanisation sur le cycle de l’eau sont nombreuses. L’une des plus visibles est l’imperméabilisation des sols qui limite l’infiltration de l’eau et qui augmente fortement les volumes d’eau ruisselée.

La deuxième conséquence consiste en un accroissement majeur des vitesses d’écoulement ayant comme origine l’urbanisation du lit majeur du cours d’eau et de ses espaces connexes (marais, zones d’expansion des crues) dont le rôle de régulateur du débit est menacé.

L’urbanisation conduit également à l’aménagement de réseaux de routes et de rues qui, le plus souvent construites en surélévation, viennent se superposer au relief naturel et ainsi modifier considérablement l’écoulement des eaux superficielles.

Enfin, l’artificialisation des rivières (endiguement, élargissement et rectification des cours d’eau) constituent le dernier impact majeur de l’urbanisation sur le cycle de l’eau. Busés, canalisés, cachés, l’eau disparaît progressivement de la vue des citadins qui oublient sa présence et qui deviennent plus vulnérables lorsque celle-ci réapparait.

Par l’accroissement du ruissellement et l’exposition de populations vulnérables, l’urbanisation joue un rôle indéniable dans l’aggravation des risques liés aux inondations.

L’influence du réchauffement climatique sur l’augmentation des risques d’inondation

Le lien de cause à effet entre le réchauffement climatique et les risques d’inondation n’est pas probant. Toutefois le réchauffement climatique aggrave et augmente le nombre de phénomènes météorologiques extrêmes et successifs. En seulement quatre mois, la Frabce est passé d’un épisode de sécheresse très fort à un épisode méditerranéen intense caractérisé par son ampleur, la terre sèche et craquelée étant moins à même d’absorber l’humidité. Le réchauffement climatique augmente la température de la mer qui, favorisant l’évaporation, condu  it à des épisodes de plus en plus marqués.

Risque d’inondation et urbanisation, comment inverser la tendance ?

- L’opération d’aménagement des Rives du Bohrie

A travers ce projet de construction de 1 400 logements situé en zone inondable, les urbanistes ont souhaité améliorer les conditions d’inondation du site. Le quartier est structuré autour de l’eau avec l’étang du Bohrie, le cours d’eau de l’Ostwaldergraben et les zones humides saisonnières et permanentes. L’eau est mise en scène dans les différents espaces naturels (prairies humides, fossés, mares, etc…). Seulement 30% de la surface totale sera urbanisée ce qui facilitera l’infiltration de l’eau dans des sols perméables. Les fossés peu profonds, secs en temps normal, se laisserons envahir d’eau après les pluies. L’eau s’évacuera ensuite vers l’Ostwaldergraben. Les circulations piétonnes, chemins sur digues, pontons d’accès aux berges de l’étang, permettront aux usagers de renouer avec l’eau.

- Un quartier d’habitat social à Saint-Ouen-L’Aumône

Les 90 logements de ce quartier ont été construits sur un terrain inondable et tourbeux. Pour faire face à cette contrainte, les huit bâtiments qui composent le quartier sont sur pilotis et reliés entre eux par des passerelles. En dessous, un jardin semi-aquatique laisse place au terrain naturel et sert au recueil temporaire des eaux de pluie.

Ces deux projets ont été accompagné d’un travail pédagogique pour acculturer les habitants au risque d’inondation.

S’il est certain que l’urbanisation continuera de se développer en zone inondable, l’enjeu premier réside dans l’adaptabilité des projets d’aménagement et des modes constructifs. Ce changement suppose la mise en place d’une véritable culture du risque par la sensibilisation des habitants, élus et autres acteurs du territoire. C’est aussi réfléchir à ce qui est le plus vulnérable : l’habitat, les activités ou l’homme ?

Assurer la sécurité et le confort des piétons et cyclistes, en maîtrisant les effets de vents induits par les constructions de grande hauteur :  C’est l’enjeu auquel souhaite répondre la City de Londres, à travers l’établissement de ses directives pour la prise en compte du vent dans l’acte de construire.

En milieu urbain, le comportement du vent au niveau du sol est fortement corrélé à la forme des constructions.

Au-delà d’une certaine hauteur, les constructions peuvent créer des turbulences au niveau du sol, impactant considérablement le confort des usagers et pouvant aller, dans le pire des cas, jusqu’à renverser les passants et cyclistes. On considère que des nuisances peuvent être observées dès 15 m de hauteur.

Dans un contexte général de densification, la City l’a bien compris, il devient essentiel d’anticiper et se prémunir de ses effets indésirables, pour assurer la qualité et le confort d’usages des espaces extérieurs.

Accompagner la conception des opérations d’aménagement et des immeubles hauts par des modélisations numériques aérauliques permet de travailler itérativement sur les formes urbaines et de concevoir des environnements et bâtis en cohérence avec les usages projetés des espaces publics.

Etude aéraulique - Vizea

Afin de cadrer la méthode des études réalisées, demandées aux promoteurs pour toute construction de 25 à 50 mètres de haut, la ville de Londres présente, dans son guide de bonnes pratiques, les valeurs indicatives à ne pas dépasser au sein de la City. Ces valeurs, à évaluer selon les saisons, sont adaptées au contexte du secteur et définies selon les différents usages des espaces.

Ces initiatives montrent l’importance de la prise en compte du contexte aéraulique dans les opérations urbaines, pour développer un cadre de vie favorable aux déplacements doux, piétons comme cyclistes.

S’il convient de les intégrer au sein d’une stratégie globale, prenant en compte d’autres déterminants du confort, tels que l’ensoleillement, la qualité de l’air, la température, le contexte acoustique ou encore la végétalisation, ces mesures relèvent d’un premier cadre de référence, pour penser le microclimat du vent en milieu urbain.

Un de nos précédents articles traitait de la necessité de la présence des arbres en ville pour lutter contre la pollution tout en évoquant les moyens d’éviter les phénomènes d’allergie par la diversification végétale. Mais il est aussi crucial de bien choisir les espèces à implanter pour ne pas augmenter les emissions polluantes en cas de canicule…

Canicule & rafraichissement urbain : les arbres, mais pas n’importe comment !

Pour les urbains, humains ou animaux, les arbres sont de vraies oasis.

Alignés au bord des rues ou peuplant dans les parcs, ils adoucissent le paysage urbain, le renseignent, le complètent et l’emplissent de bruissements et bourdonnements.

La plupart captent des polluants, notamment des particules fines et les oxydes d’azote du trafic automobile. L’été, ils nous offrent une ombre précieuse, beaucoup n’hésitent pas à les comparer à des climatiseurs vivants.

Comme certains humains, certaines espèces (sur)réagissent.

Lors de très fortes vagues de chaleur, les arbres font exactement comme nous : ils transpirent.

Une récente étude publiée dans la revue Environmental Science & Technology par une équipe de chercheurs de l’Université de Berlin constate le rôle amplificateur de certaines espèces dans la pollution urbaine à l’ozone pendant les périodes de fortes chaleurs. Le feuillage est recouvert de pores par lesquels les arbres captent le dioxyde de carbone dans l’air, mais ces pores rejettent aussi d’autres substances (les BVOC pour biogenic volatile organic compound) dont les effets peuvent être impactants sur la qualité de l’air.

Parmi ces BCOV, le plus représenté est l’isoprène, un hydrocarbure très réactif qui transforme les oxydes d’azote présents dans l’atmosphère en ozone. Or l’ozone est un des principaux polluants de l’air de nos villes lors des pics de fort ensoleillement : son impact se fait sentir autant sur la santé humaine (en particulier sur les fonctions respiratoires) que sur les végétaux, dont il altère la croissance.

Attention aux raccourcis…

Selon cette étude, ce ne sont pas les arbres qui polluent, mais bien le trafic automobile : sans les oxydes d’azote, émis notamment par les moteurs diesel, il n’y aurait pas ou peu d’ozone dans l’air de nos villes ! Cependant, la connaissance de ce mécanisme d’amplification de pollution doit guider, dans une certaine mesure, nos choix quant à la juste stratégie à retenir en fonction des endroits où l’on plante en ville !

… et continuons à planter avec justesse et à propos !

 Comme nous le rappelions dans notre précédent article, il existe donc bien des enjeux quant au choix des végétaux présents dans les espaces paysagers urbains : il ne s’agit surtout pas d’arrêter de planter des arbres, mais là encore d’observer ce veil adage : « la bonne plante au bon endroit ».

L’Urban Forest Ecosystems Institute par l’Université d’État de Californie permet de choisir parmi plus d’une centaine d’espèces d’arbres, classées selon leurs propriétés et selon leurs niveaux d’émissions de gaz, les essences les mieux adaptées à chaque situation.

On sera étonné de découvrir que nos grands platanes d’alignements, certains de nos chênes ou de nos saules bien franciliens y sont classés comme fortement émetteurs de BCOV. Fort à parier que, là encore, la solution se retrouvera dans la réflexion en amont de l’acte de planter, et comme souvent, dans la juste diversification végétale.  

Un Appel à Manifestation d’Intérêt (AMI) est lancé par l’ADEME pour approfondir la prise en compte des enjeux de la Transition Energétique et Ecologique (TEE) dans les documents de planification urbaine…

Le but de cet AMI est de lever les freins techniques, thématiques et comportementaux que rencontrent les expérimentations territoriales en termes de stratégies bas carbone.

La levée de ces freins devra permettre de répondre, à l’échelle de la planification urbaine, aux enjeux nationaux de la trajectoire 2°C.Vizea est toujours aussi investie sur ce sujet d’ampleur, qui caractérisera la vie et la santé des générations futures… et la nôtre !

L’appel est ouvert ! Reste à sélectionner des projets permettant de couvrir un large panel de problématiques, caractéristiques du territoire français.

Plus d’informations ici …

Le 19 Mars, c’était la Journée Française de l’Allergie ! L’allergie au pollen est aujourd’hui une maladie dite environnementale, car elle est due à l’environnement de la personne, et non pas à un agent infectieux. Une piste de remède : réfléchir sur les actions du cocktail détonnant pollens et plantations tout en pensant pollution et paysage !

Le saule et ses chatons, si redouté des allergiques

L’allergie est un problème de santé publique qui touche une partie importante de la population. En France 10 à 20% de la population est allergique au pollen . Les allergies respiratoires sont au premier rang des maladies chroniques de l’enfant et posent de plus en plus de questions sur la santé des personnes âgées et celle des personnes fragilisées.Cette allergie est souvent considérée comme une « maladie de citadin(e)s ».

Parallèlement, les enjeux de réintroduction de la biodiversité en ville, de végétation à accroitre pour la lutte contre les ilots de chaleur urbain, de végétalisation agricole urbaine, d’amélioration du cadre paysager et des usages liés à la Nature, l’envie de « vert » et d’évasion des urbains ne favorisent pas l’amoindrissement des quantités de pollen dans l’air, notamment sur les périodes printanière et estivale.

Comment donc agir sur ce problème de santé publique tout en combinant santé et réintroduction du végétal en ville ?

En y allant petit à petit

La densité des canopées en ville : un levier contre les allergies ? - Source : http://senseable.mit.edu/treepedia/

De nombreuses personnes sont sensibles aux pollens car elles y sont peu fréquemment exposées. Non pas que la ville soit un milieu aseptisée, mais, paradoxalement, moins un individu est en contact avec certains pollens, plus il a de chance d’y être allergique. Faut-il donc s’habituer lorsqu’on est citadin et allergique à côtoyer ses « agresseurs » pour moins souffrir ?

Cette question est fréquemment posée et revient petit à petit dans les milieux biologistes. En quelque sorte, c’est une approche qui rejoint celle de la désensibilisation allergique, où l’objectif est d’atteindre une protection immunologique permettant d’éviter d'autres réactions allergiques : le corps est alors «habitué à l’allergène ».

En tenant compte des pics de pollution

Il est fréquent d’entendre parler de synergie pollution / pollen. Il est certain et démontré que la pollution atmosphérique due aux activités humaines a un impact fort sur la qualité de l’air en ville. Là encore, il est assuré que les végétaux et leur feuillage participent à la captation de certaines poussières et particules rendant l’air des villes moins vicié, sinon plus frais et respirable en saison chaude. Malheureusement, c’est aussi la période de l’avènement d’une grande partie des pollens !

Il faut toutefois savoir que, comme les humains, les végétaux réagissent fortement aux pics de pollution. Un arbre en situation de stress produira des quantités de pollen plus importantes, pour assurer sa reproduction et garantir donc la survie de son espèce.

Lutter contre la pollution, c’est aussi abaisser les quantités de pollen présentes dans l’air.

En veillant aux caractéristiques de végétaux plantés…

Il existe donc un enjeu pour le choix des végétaux présents dans les espaces paysagers en ville. Intégrer cette problématique dans leur conception permet d’améliorer la qualité de vie des habitants.

Il ne s’agit pas d’arrêter de planter des espèces allergènes, mais d’éviter qu’elles se retrouvent en quantité trop importante à un endroit donné.

Bannir bel et bien toutes les espèces allergène reviendrait à aseptiser le milieu « ville », rendre les citadins davantage sensibles au pollen, et aurait pour corollaire de réduire fortement les conditions de confortement de la biodiversité en ville.

… sans non plus oublier le patrimoine et le paysage.

Pour autant, le paysage et le patrimoine ne peuvent aussi facilement se résoudre à abandonner l’utilisation de certains végétaux « allergènes ».

Comment évoquer des villes comme Aulnay-sous-Bois ou de Saulx-les-Chartreux, sans entendre les résonances toutes végétales - bien qu’allergènes - d’aulne ou de saule ? Le patrimoine végétal d’une ville et la conception paysagère ne sont jamais très éloignés et aujourd’hui encore paysagistes et architectes ne se refusent pas à inclure dans les aménagements toutes sortes d’aulnes, de charmes, de saules, de noisetiers… et tant mieux pour toutes les raisons exposées auparavant !

Là encore et comme souvent, le tout et surtout le juste réside dans le bon dosage.

La bonne proportion garantit le bon équilibre : un peu d’allergène, moins de pollution, un paysage qui fait sens avec son histoire et son environnement et les citadins n’en iront et ne se sentiront surement que mieux.