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Rénovation : l'isolation par l'extérieur n'est plus pénalisante dans le calcul de la SHOB

Le décret n°2009-1247 du 16 octobre 2009 modifiant l’Article R*112-2 du Code de l’Urbanisme exclut désormais la prise en compte des isolants, qu’ils soient thermiques ou acoustiques, dans la prise en compte du calcul de la surface hors œuvre brute (SHOB), ceci dans le cadre de travaux de rénovation. En effet, l’Article 1 de ce décret stipule que :
« Les surfaces de plancher supplémentaires nécessaires à l'aménagement d'une construction existante en vue d'améliorer son isolation thermique ou acoustique ne sont pas incluses dans la surface de plancher développée hors œuvre brute de cette construction. »
Ce décret vise donc à ne plus pénaliser les travaux de réhabilitation prévoyant le renforcement de l’isolation de bâtiments par l’extérieur. En effet, jusqu’ici le recours à l’isolation par l’extérieur, dont l’efficacité n’est plus à prouver, impliquait obligatoirement une augmentation de la surface de plancher correspondante et apparaissait donc comme fiscalement pénalisant.

A l’heure où certaines villes (Paris, Montpellier…) dévoilent des thermographies de bâtiments faisant ressortir de sérieux défauts d’isolation accompagnés d’une mauvaise gestion des ponts thermiques, ce décret apparaît comme une véritable bonne nouvelle. En effet, tout comme les mesures fiscales favorisant les travaux d’isolation dans le cadre de rénovation, ce texte s’inscrit dans une démarche cohérente visant à réparer les erreurs commises dans le domaine de la construction pendant tant d’années.

La sortie de ce décret est d’autant plus intéressante qu’elle favorise spécifiquement l’isolation par l’extérieur, qui reste une solution parfaitement adaptée à ces problèmes malgré la demande obligatoire d’autorisation pour la modification des façades.
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Label " Haute Performance Energétique Rénovation "

Le 29 septembre 2009 a été publié au JO l’arrêté introduisant les labels de rénovation énergétique. Deux niveaux sont disponibles pour les bâtiments de logements existants :
  • le label « HPE rénovation 2009 (Haute Performance Energétique) ». La rénovation doit aboutir à une consommation en énergie primaire du bâtiment de 150 kWh/m²/an au maximum (modulée par le positionnement géographique du projet et son altitude),
  • le label « BBC rénovation 2009 (Bâtiment Basse Consommation) ». Les travaux doivent cette fois ci mener à une consommation maximale en énergie primaire de 80 kWh/m²/an, modulée par les mêmes coefficients que le label « HPE rénovation 2009 ».
Les autres bâtiments (tertiaires par exemple) ne peuvent être labellisés que pour un niveau : le « BBC rénovation 2009 ». Calqués sur le référentiel BBC Effinergie rénovation, les travaux doivent aboutir à une diminution d’au moins 40% des consommations conventionnelles d'énergie primaire par rapport aux consommations de référence définies par la méthode de calcul Th-C-E de la Règlementation Thermique en vigueur.

L’obtention des labels énergétiques pour la rénovation, comme c’est le cas pour ceux adaptés aux projets neufs, ne peuvent toujours pas faire sans une démarche de certification qualité (démarche HQE® pour le label BBC par exemple).

Ces niveaux de performance, notamment le HPE rénovation, sont à analyser au regard de l’objectif de performance énergétique du Grenelle 1 : une diminution des consommations en énergie primaire des bâtiments de 40% d’ici 2020. Les objectifs du label HPE rénovation 2009 sont donc bien trop faibles par rapport aux objectifs que le France s’est fixés pour 2020.
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Des nouvelles du Grenelle 2

Actuellement en discussion au Sénat, le projet de loi « portant engagement national pour l'environnement » continue d’être analysé et modifié par les sénateurs. Plusieurs amendements viennent ainsi d’être adoptés :
  • la possibilité données aux grandes agglomérations, sous certaines conditions, de mettre en place des péages urbains. Cette action, qui a pour but de limiter la circulation automobile, réduire les émissions de GES et lutter contre la pollution et les nuisances sonores implique une concertation au préalable avec les agglomérations avoisinantes. Il sera également indispensable de mettre en place des infrastructures, des services de transports collectifs et des circulations douces permettant de répondre aux besoins engendrés par l’instauration du péage et le report sur les autres modes de transport.
  • les régions et départements pourront désormais bénéficier des tarifs de rachat bonifiés de l’électricité photovoltaïque (article 33). Cet élargissement devrait amener les régions et départements à installer plus largement des systèmes énergies renouvelables sur leurs bâtiments, renforçant ainsi par ailleurs leur rôle d’exemplarité.
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Orientations de la Réglementation Thermique 2012

Dans un récent article, le CSTB vient de préciser les orientations actuelles prises par la future Réglementation Thermique, la RT 2012, qui s’oriente vers une valorisation plus forte de l’aspect bioclimatique d’un projet :
  • la mise en place de consommations maximales absolues pondérées par plusieurs facteurs tels que la situation géographique ou l’utilisation faite du bâtiment,
  • l’apparition d’un coefficient réglementaire Bbio permettant de qualifier la conception bioclimatique d’un projet.
La définition de consommations maximales en valeur absolue est un pas en avant par rapport à la RT 2005, dont les valeurs de consommation dépendent de l’architecture du projet. Cela devrait obliger les équipes de conception à optimiser leur projet d’un point de vue bioclimatique, sous peine de devoir opter pour des équipements techniques (chaudière, ventilation, etc.) très performants mais aussi plus chers.

Bien que ces choix aillent dans le bon sens, le fait de parler de consommations et non de besoins pourrait encore mener, comme c’est aujourd’hui le cas pour la RT 2005, à une survalorisation des équipements techniques par rapport à une conception bioclimatique poussée.

Enfin, la définition du coefficient Bbio et l’importance réglementaire qui lui sera donné par rapport au coefficient de consommation seront la clé essentielle dans l’atteinte de l’objectif 2020 : la conception généralisée de bâtiments BEPOS.
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Impact des DPE sur le marché de l'immobilier

Plusieurs études traitant de l’impact des DPE (Diagnostic de Performance Energétique) sur le marché immobilier commencent à paraître.

Une étude néerlandaise tire plusieurs enseignements de l’analyse du marché immobilier de 2008 et notamment sur le manque de clarté de la méthode DPE qui a empêché sa généralisation à tout le marché hollandais. Il en résulte que le DPE n’est utilisé que dans des régions au marché peu tendu ou bien pour des biens difficiles à vendre.

Malgré tout, l’étude souligne un début de prise en compte du DPE dans la stratégie d’achat et de vente d’un bien immobilier. A caractéristiques équivalentes, un bien titulaire d’un niveau A se vend 12% plus cher qu’un bien de niveau G aux Pays-Bas.

Au Etats-Unis, les biens immobiliers titulaires du label Energy Star ont des loyers 10% plus élevés et des prix de vente 16% plus élevés par rapport aux moyennes nationales.

Bien qu’obligatoire pour toute transaction immobilière, le niveau de performance énergétique est rarement indiqué au niveau des annonces immobilières en France.
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