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Urbanisme Durable - Coûts d’aménagement et mécanismes de financement des EcoQuartiers

Rapport financement EcoQuartiersAfin d’accompagner les collectivités locales dans le montage de projets d’EcoQuartiers, le MEDDTL a commandé une étude aux pôles nationaux d’excellence « EcoQuartiers » des CETE de Lyon, de l’Ouest et du Sud-Ouest, assistés du pôle « montages complexes » du CETE Nord-Picardie sur la problématique des mécanismes de financement des EcoQuartiers.

Le rapport issu de cette étude exploratoire, publié mercredi sur le site du MEDDTL, vise à apporter des réponses aux questionnements suivants : En quoi les mécanismes d’un EcoQuartier différent-ils de ceux d’une opération classique ? Comment évaluer les nouveaux coûts d’aménagement dans un EcoQuartier ? Quels sont les sources de financement et les solutions pour minimiser les coûts associés par exemple au recyclage foncier ? Quelles sont les marges de manœuvre pour produire du logement à coûts maîtrisés ? Quels sont les éléments reproductibles d’un EcoQuartier à l’autre, pour produire du logement de qualité pour tous ?

Basé sur l’analyse de 6 projets d’EcoQuartiers français et de 2 ateliers de travail regroupant porteurs de projets et experts indépendants, ce rapport est présenté comme une première étape, résultat d’une étude exploratoire sur le financement des EcoQuartiers, qui sera poursuivit par des études complémentaires. Il a notamment pour objectif d’identifier les points de blocage et démarches reproductibles et généralisables pour d’autres opérations EcoQuartiers. Sont ainsi proposées des pistes de travail à approfondir et des éléments méthodologiques à prendre en compte par les porteurs de projets pour la réalisation de leurs opérations.

Souvent identifié comme un point de blocage à l’atteinte de hautes performances de développement durable, la question des financements est un point récurrent des projets d’aménagement durable et cette étude apporte donc un regard complémentaire sur les opérations d’écoquartiers.

La traduction opérationnelle des objectifs de Développement Durable fixés en amont des projets d’aménagement se heurte trop souvent à des problèmes de financement, face à l’équilibre recherché des bilans d’aménagement.

Il est toutefois important de rappeler que l’atteinte de hautes performances environnementales et sociales n’implique pas nécessairement un sur-investissement (des économies pouvant notamment être générées sur certaines actions comme par exemple : la réduction des surfaces de parking souterrains ou la mise en œuvre d’une gestion alternative des eaux pluviales évitant des investissements dans de lourds réseaux d’assainissement, ou encore l’anticipation de la gestion des risques…) et qu’une réflexion en coût global doit être menée sur ces projets (intégrant, aux côtés des surinvestissements, les économies en phase exploitation).

Il est ainsi essentiel de bénéficier des retours d’expériences des opérations d’écoquartiers  pour s’appuyer sur des démarches reproductibles et approfondir les démarches d’analyse en coût global menées à l’échelle de l’aménagement.

Le rapport met par ailleurs en exergue le fait que les surcoûts pour les collectivités liés à des bilans d’aménagement déséquilibrés sont à relativiser car :
  • Ils sont souvent en partie liés à l’application d’une politique à plus large échelle (communale,  intercommunale) que l’opération d’aménagement (par exemple liés à l’application d’une politique de rééquilibrage du nombre de logements sociaux d’une commune, à l’aménagement d’infrastructures de transports liés à une politique intercommunale de développement de TC, …) Le surcoût peut alors autant être affecté à la mise en œuvre de la politique sectorielle (politique de l’habitat, de transport, …) qu’à l’aménagement de l’écoquartier, l’impact du surinvestissement s’appliquant à des dimensions géographiques et temporelles supérieures à celle de l’EcoQuartier.
  • Ils peuvent être liés au contexte spécifique de ses opérations basées sur des objectifs de renouvellement urbain et de limitation de l’étalement urbain (cas des requalifications de friches industrielles impliquant des coûts de dépollution importants, …)
D’autre part, plusieurs enseignements sont tirés de cette étude :
  • Le pilotage et la conception d’un EcoQuartier doivent être envisagés de manière globale et systémique, en accordant une importance particulière à :
    • Un portage fort de la part de la collectivité et une place importante réservée à la concertation
    • La réalisation d’études ciblées le plus en amont possible afin d’anticiper les enjeux, d’éviter des surcoûts en aval et d’optimiser programme, plan masse et par conséquent bilan d’opération (ex : Etude d’optimisation du Plan masse au regard des objectifs bioclimatiques permettant de limiter par la suite les coûts de construction liés à l’atteinte de hautes performances énergétiques, Etude sur la gestion des eaux pluviales, etc.)
  • L’étude met en avant trois processus clés :
1. Le recyclage du foncier
La première partie du rapport présente ainsi des éléments méthodologiques pour une meilleure prise en compte du recyclage foncier dans la production d’un EcoQuartier (remise en état et mutation de sites tels que friches industrielles, quartiers d’habitat social à requalifier, …) et une plus juste identification et maîtrise des coûts associés : traitement des pollutions de sols, relogement d’habitants, fouilles archéologiques, etc.
 
2. La programmation et commercialisation des logements
Le second chapitre du rapport met l’accent sur l’importance de l’étape de programmation dans un projet d’EcoQuartier au regard du contexte local, préconisant notamment « un travail collaboratif entre différents corps de métiers et approches professionnelles, allant du spécialiste de la programmation urbaine au promoteur en passant pas le bureau d’études environnemental et l’architecte urbaniste, sans oublier la prise en compte des programmes locaux de l’habitat existant au niveau intercommunal. ». Il analyse également les marges d’actions de la collectivité sur l’encadrement des programmes de construction de logements.
 
3. Les ratios et perspectives pour une autre économie de l’aménagement
Peu de ratios précis et généralisables peuvent aujourd’hui servir de référence à l’échelle d’une opération d’aménagement, et sur ce point les retours d’expériences des projets d’écoquartiers dans les années à venir devront être finement étudiés pour permettre une meilleure approche des ratios d’aménagement en fonction des performances de développement durable. Enfin l’analyse des coûts d’aménagement d’un écoquartier doit amener à faire évoluer l’analyse classique, aujourd’hui souvent basée uniquement sur le bilan d’aménagement, afin d’intégrer les impacts allant au-delà du strict périmètre de l’écoquartier et de la phase limitée de la période d’aménagement, le retour sur investissement dépassant l’horizon du bilan d’aménagement.
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