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Le projet de loi pour la reconnaissance de l’habitat participatif en France

Dans la continuité de la vaste concertation sur l’habitat participatif, lancée en novembre 2012 par la Ministre de l’Egalité des Territoires et du Logement, le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) a été présenté le 26 juin 2013 en conseil des ministres. Il comporte des réflexions sur l’accompagnement et le développement de nouvelles formes d'habitat, tel l'habitat participatif et l'habitat léger ou mobile.
 
A côté du logement social et de la promotion immobilière, une troisième voie est donc lancée avec le développement du logement participatif. Ce concept a largement été développé dans les pays du Nord notamment en Norvège où près de 15% du parc de logements est géré par des coopératives d’habitants.

Qu’est-ce-que l’habitat participatif ?
 
Selon le ministère de l’égalité des territoires et du Logement, l’habitat participatif « désigne des projets de logements où les habitants d’un immeuble neuf ou d’un ensemble de maisons groupées participent en amont à la définition et à la conception de leur logement et des espaces partagés, ainsi qu’à sa gestion quotidienne une fois installés ».

La création de deux nouveaux statuts
 
Les personnes et les ménages qui souhaitent se réunir autour du projet de construction ou d'acquisition de l'immeuble qui abritera leurs logements, ainsi que des espaces partagés, forment aujourd'hui des sociétés d'habitat participatif. Ces personnes ont la qualité d'associés et acquièrent donc au préalable des parts sociales de ces sociétés. Ces sociétés d'habitat participatif pourront désormais prendre deux formes : une coopérative d'habitants et une société d'autopromotion.
  • Une société coopérative d’habitants
La société coopérative d'habitants regroupera des habitants qui gèrent ensemble et "de manière démocratique" les logements qu'ils occupent, dans un même immeuble ou sur un même terrain. Son objet sera de fournir à ses associés la jouissance de logements et d'espaces partagés (jardin, buanderie, chambre d'ami...). Pour cela, elle pourra construire ou acquérir un immeuble dont elle assurera ensuite la gestion et l'entretien. L'emprunt contracté par la société pour la construction de l'immeuble sera remboursé par les redevances acquittées par les associés coopérateurs. Le projet de loi prévoit un dispositif anti-spéculatif et un encadrement des sorties de la société afin d'en sécuriser l'équilibre financier.

Par exemple, l’opération le « Grand Portail » à Nanterre est une coopérative d’habitants.15 locataires du parc HLM de la Ville de Nanterre ont été réunis pour élaborer ensemble leur logement et mettre des espaces et/ou services en commun. La coopérative est constituée de deux bâtiments regroupant 15 logements allant de 3 à 5 pièces. Les familles travaillent avec un promoteur et un architecte pour réaliser leur projet. Elles sont associées à toutes les phases de conception et de construction (choix des matériaux, des  techniques, des entreprises, suivi de la mise en œuvre) de leur immeuble. Depuis fin décembre 2012, elles ont emménagé et gèrent collectivement leur immeuble.  

La coopérative permet ainsi à des primo-accédants d’accéder à un logement de qualité à un prix en-dessous du marché. En effet, les prix élevés de l’immobilier rendent l’accès aux projets d’accession difficile pour les ménages disposant de revenus moyens et souhaitant devenir propriétaire.
  • Une société d’autopromotion
Une société d’autopromotion est un regroupement de familles qui mutualisent leurs ressources pour concevoir, réaliser et financer ensemble leur logement au sein d’un bâtiment collectif, sans passer par un promoteur immobilier.

L'autopromotion va donc plus loin encore que la société coopérative d’habitants. C’est un regroupement de familles qui mutualisent leurs ressources pour concevoir, réaliser et financer ensemble leur logement au sein d’un bâtiment collectif, sans passer par un promoteur immobilier. Une fois les logements construits et livrés, l'autopromotion peut aboutir à une copropriété classique, à une société d'attribution ou prendre la forme d'une coopérative d'habitants. L'objet des sociétés d'autopromotion seraient donc d'attribuer à leurs associés non seulement la jouissance mais aussi la propriété de logements.

Les autres dispositifs encadrés par la loi

Les habitations légères démontables (tipi, roulotte, yourte, mobile home, caravane …) ne sont pas oubliées puisque celles-ci font également l’objet d’un encadrement. Pour sortir du dilemme juridique sur le besoin ou non d'un permis de construire, le gouvernement entend autoriser les documents d'urbanisme à définir les terrains où les résidences mobiles ou démontables, constituant l'habitat permanent de leurs utilisateurs, pourront être installées. Ces terrains seront soumis à un régime de déclaration préalable ou de permis d'aménager.

Finalement en France, une vingtaine de projets d’habitat participatif se sont concrétisés, cinquante projets seraient en phase d’étude opérationnelle ou en construction, et plus de 300 projets seraient en cours de constitution. Concernant l'autopromotion (promotion immobilière autogérée par les habitants), entre 2012 et 2015, environ 60 à 75 opérations sont envisagées pour un total de l'ordre de 500 logements. La complexité des montages juridiques au regard du droit actuel peut expliquer le faible nombre de projets. La création des deux nouveaux statuts de « société participatif » qui pourraient prendre la forme civile ou commerciale et auraient la possibilité d’admettre comme associés des personnes morales et notamment des organismes de logement social pourrait augmenter le nombre de ces opérations dans les années à venir.

Retrouvez ici le dossier de presse sur le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové
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