Les enjeux de l’urbanisation et de l’habitat indigne

La concentration toujours croissante des populations dans les grandes villes menant à la densification de l’urbanisation reste un enjeu urbain essentiel en termes de gestion des territoires pour les années à venir. La création de grands pôles attractifs porteurs d’emploi est à l’origine de mouvements démographiques sur des territoires dont l’offre de logement n’est pas toujours adaptée ou en évolution assez rapide pour les accueillir. L’Organisation des Nations Unis (ONU) prévoit que 5 milliards de personnes vivront dans les villes d’ici 2030 à l’échelle mondiale et affirme « L’urbanisation rapide se traduit par un nombre croissant de personnes vivant dans des taudis ».

Aujourd’hui, alors que nous pouvons dire que la vie urbaine devient la norme dans le monde entier, nous devons donc nous demander « Vivre en ville, mais dans quelles conditions » ?

Selon l’INSEE, l’Ile de France (IDF) compte actuellement 251 Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville (QPV) et en 2013, 22% des ménages vivaient en dessous du seuil de bas revenu régional. Nous constatons d’autre part depuis plusieurs années que le parc de logement sociaux n’est pas assez développé pour offrir une solution à tous les ménages nécessiteux. Selon la carte en Figure 1, il apparait que le parc de logements sociaux n’est effectivement pas seul à recevoir les ménages à bas revenus : du fait du manque d’offre de logement sociaux, le parc privé reçoit également une part importante des populations précaires. Cependant le parc privé ne peut remplir que de manière très partielle cette fonction de logement des ménages à bas revenu et l’on voit une pénurie de l’offre de logements à prix accessibles depuis les années 2000 en France.

Figure 1 : Part des locataires du parc privé dont les revenus sont inférieurs à 60% des plafond HLM, IAU IdF, 2017

Le parc de logements privés doit donc pouvoir apporter une réponse pour ces populations car la pénurie de logements à bas prix a plusieurs conséquences néfastes sur les conditions de vie des populations concernées :

• Elle incite à la suroccupation des logements pour pallier aux prix trop élevés,
• Elle mène au renvoi des exclus du marché vers des logements non-décents, vétustes ou offrant des conditions d’occupation indignes.

La qualification de logement indigne peut également s’étendre aux quartiers anciens dégradés, aux copropriétés récentes en grande difficulté et aux zones pavillonnaires en proie à des divisions non maîtrisées...le parc privé indigne ne cesse de se développer en Île-de-France et les marchands de sommeil d’y prospérer.

Face à ce constat, Vizea intègre l’enjeu de lutte contre l’habitat indigne de manière croissante sur les projets à travers la démarche de copropriété durable.

Qu’est-ce que la « démarche de copropriété durable » et qu’est-ce qu’une « copropriété durable » ?

La démarche de « copropriété durable » est développée avec Grand Paris Aménagement. Elle a pour but de répondre aux enjeux de lutte contre l’habitat indigne de manière cohérente avec les enjeux de durabilité et de réduction de l’impact environnemental du secteur bâti. La copropriété durable doit permettre aux habitants d’un territoire d’accéder à la propriété et de s’y maintenir dans de bonnes conditions, à la fois sociales, économiques et environnementales. Une copropriété durable à proprement dit est un bâtiment performant énergétiquement, avec un coût global le plus faible sur 15, 30, 50 ans ; c’est aussi une copropriété accessible aux habitants du territoire dont le taux d’effort inclut les charges de copropriété ; c’est finalement une copropriété avec des résidents impliqués et elle-même impliquée dans le réseau d’acteurs locaux.

Qu’est-ce qu’une copropriété durable ?

La démarche porte quatre grands objectifs :

Figure 2 :  Les 4 Piliers de la démarche copropriété durable , Vizea

• Le coût maitrisé de l’accession

Ce premier pilier se décline pour réduire les coûts de construction et maitriser ainsi les coûts de l’accession pour les futurs propriétaires. Les principes portés à cet effet sont ceux de sobriété et d’efficacité.

Les projets doivent être amenés à investir là où il faut, c’est à dire dans les éléments amenant une plus-value sur le long terme. L’approche en coût global devient alors le socle de base des choix de conception pour anticiper le coût réel pour les habitants non seulement à l’achat mais durant toute la vie du bâtiment en termes d’entretien et de maintenance.

Le principe d’efficacité dans les projets de construction passe par la réalisation d’une enveloppe très peu déperditive, le choix de matériaux durables et facile d’entretien, et une sélection de systèmes énergétiques adaptés à chaque projet et peu énergivores.

Le principe de sobriété passe par une réflexion sur l’usage des espaces entre individuels et partagés ainsi que sur la synergie entre différents bâtiments et différentes fonctions urbaines. Les principes de mutualisation de certains espaces ou de flexibilité d’usage viennent s’intégrer au principe de sobriété en permettant l’optimisation des infrastructures construites. Par exemple : mutualisation des parkings, sobriété et réversibilité du stationnement...  

• L’intégration des ambitions environnementales

Le second pilier de la démarche concerne l’intégration d’ambitions environnementales. En abordant la réduction des coûts, les ambitions environnementales d’un projet ne doivent pas pour autant être mises de côté. Les enjeux de climats, d’impact carbone, le confort de vie pour les habitants, la réduction du risque d’îlot de chaleur urbain, la végétalisation la biodiversité et la gestion de l’eau restent des thèmes essentiels dans la démarche de copropriété durable. Ces ambitions permettent de mettre en œuvre les principes de la résilience et de la durabilité, aussi pris en compte dans les approches en coût global.

• La maitrise dans le temps des charges des futurs copropriétaires

Le troisième pilier de la démarche aborde la maitrise des charges de copropriété et individuelles. Les charges sont un poids pour les ménages les plus modestes. Elles constituaient en 2013 une part de 6,9% de la dépense moyenne des ménages (*appartenant aux trois premiers déciles de revenu par UC). Offrir aux habitants des charges maitrisées est donc un argument de vente important au même titre que le prix d’accession. Les actions qui sont mises en œuvre pour réduire les charges dans la démarche de copropriété durable intègrent : la réduction les besoins énergétiques des bâtiments, l’anticipation les modes de gestion et la mise en place d’une gestion sobre des communs ainsi que l’intégration de matériaux durables pour limiter les coûts de maintenance.

Penser à la taille des copropriétés et au nombre de logements qui les compose permet également d’éviter les copropriétés surdimensionnées qui peuvent être plus couteuses en termes de charge, plus compliquées en termes de gestion et fragiles en cas d’incapacité de paiement. 

Finalement, un élément important à porter dans le but de maitriser les charges dans le temps est l’accompagnement à la mise à l’habitat. En effet, la prise en charge des nouveaux arrivants, leur introduction dans la copropriété et leur sensibilisation aux bonnes pratiques, de gestion et de vivre ensemble est essentiel pour amener une gestion durable, économe et respectueuse du patrimoine de la copropriété.

Quelques exemples des leviers impactant les charges des co-propriétaires.

• L’amélioration de l’attractivité du quartier

Finalement le dernier pilier de la copropriété durable concerne l’amélioration de l’attractivité des quartiers. Il s’agit de favoriser l’émergence d’une ville accueillante et égalitaire. C’est aussi intégrer une démarche d’urbanisme favorable à la santé physique, mentale et sociale des habitants. Le dynamisme associatif et de commerce local deviennent des leviers à prendre en compte tout en encourageant l’établissement d’une mixité fonctionnelle et sociale et la réduction des enclaves entre les différents espaces.

Quelques exemples de projets qui s’intègrent dans la démarche :

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Anticiper 

… l’évolution de la réglementation :

• Obligation d’implantation d’EnR
• RT2020 et Bâtiments à énergie positive
• Contribution Climat-Energie
• La hausse assurée du prix de l’énergie 

Compte tenu du montant de l’investissement et du temps nécessaire pour réaliser l’audit énergétique de chaque actif d’un parc immobilier important, le cabinet LesEnR propose aux grands propriétaires immobiliers de les accompagner dans la réalisation d’une cartographie énergétique.
Basée sur un outil de notation de la performance énergétique des bâtiments développée par nos ingénieurs grâce à leurs nombreux retours d’expérience en audit énergétique, la cartographie énergétique réalise une photographie précise du parc et offre un outil pertinent de pilotage et de suivi de la performance de celui-ci. Sa simplicité permet un déploiement à grande échelle, et un suivi dans le temps à un coût soutenable.

LesEnR se propose d’accompagner les Maitres d‘Ouvrage, publics comme privés, dans la réalisation des audits énergétiques de leurs bâtiments, démarche préalable et indispensable à une rénovation énergétique efficace.

Un contexte réglementaire en évolution

Au niveau européen, le «paquet climat -énergie» adopté en 2008 fixe comme objectif l’atteinte des « 3 fois 20 % » pour 2020 : réduire de 20% les émissions de GES, améliorer de 20% l’efficacité énergétique et porter à 20% la part des énergies renouvelables dans la consommation finale d’énergie (23% pour la France). 
La France s’est quant à elle engagée en 2005 (loi POPE) puis en 2009 (loi Grenelle 1) à diviser ses émissions de GES par 4 d’ici 2050 – c’est que l’on appelle le « Facteur 4 ».

Le secteur du bâtiment est le premier secteur consommateur d’énergie en France (43 %) et le deuxième émetteur de gaz à effet de serre d’origine énergétique (29 %) après le transport.
Sur la période de 1990 à 2010, le bâtiment a connu une évolution de ses consommations énergétiques de 20 % et de ses  émissions de gaz à effet de serre de 17 % alors que le parc s’est lui accru de 17 %. 

Par ailleurs, l’application du « facteur 4 » au secteur du bâtiment, dans le cadre de la construction ou de la réhabilitation, est d’ores et déjà envisageable compte tenu des moyens de conception et des solutions techniques disponibles et à des coûts accessibles. Des niveaux de performance de moins de 50 kWh  d’énergie primaire par m² de surface hors œuvre nette pour les logements neufs, moins de 80 kWh énergie  primaire pour le tertiaire ou encore les logements en réhabilitation correspondent au standard recherché. 

L’audit énergétique, une démarche d’aide à la décision

Les audits énergétiques des bâtiments existants s’inscrivent dans ce contexte. Ils constituent un outil d’aide à la décision pour les maîtres d’ouvrage, leur permettant d’établir un schéma directeur sur la programmation des investissements d’amélioration intégrant des préoccupations à court, moyen et long termes.

L’audit énergétique doit permettre, à partir d’une analyse détaillée des données du site, de dresser une proposition chiffrée et argumentée de programmes d’économie d’énergie et d’amener le Maitre d’Ouvrage à décider des investissements appropriés. 

L’audit énergétique est un préalable. Préalable à l'avant projet sommaire, préalable à la mission d'ingénierie, préalable à la mise en place d'une comptabilité énergétique. Il aide le Maitre d’Ouvrage à décider, en connaissance de cause, chiffres en main, du programme des interventions que nécessite son site.

Nouvelle obligation pour les grandes entreprises

Les entreprises dont l'effectif excède 250 personnes, ou dont le chiffre d'affaires dépasse 50 millions d'euros, ou dont le total de bilan excède 43 millions d'euros, devront réaliser un audit énergétique de leurs activités avant le 5 décembre 2015. L'audit devra être renouvelé ensuite tous les quatre ans. Le décret 2013-1121 du 4 décembre 2013 qui fixe ces seuils est paru le 7 décembre 2013 au Journal officiel.
Cette obligation résulte de la directive du 25 octobre 2012 relative à l'efficacité énergétique. Elle a été transposée par la loi portant diverses dispositions d'adaptation au droit de l'Union européenne dans le domaine du développement durable (Ddadue).
Un deuxième décret mettant en œuvre cette obligation est encore attendu. Il doit notamment définir les modalités de reconnaissance des compétences et de l'indépendance des auditeurs, ainsi que les modalités de transmission des données de l'audit à l'Administration.

Zoom sur les copropriétés

Selon les articles R134-14 à R134-18 du Code de la construction et de l'habitation créés par le décret n°2012-111 du 27 janvier 2012, un audit énergétique doit être réalisé avant le 1er janvier 2017 dans certains immeubles en copropriété équipés d'une installation de chauffage collectif ou d'une climatisation collective. Cet audit vise notamment à établir le classement énergétique du bâtiment et à apporter des propositions de travaux destinés à améliorer sa performance énergétique. L’arrêté d’application du 28 février 2013 rend opérationnel cet audit et fixe ses modalités de réalisation.

Décret n° 2012-111 du 27 janvier 2012 relatif à l'obligation de réalisation d'un audit énergétique pour les bâtiments à usage principal d'habitation en copropriété de cinquante lots ou plus et à la réglementation thermique des bâtiments neufs

Arrêté du 28 février 2013 relatif au contenu et aux modalités de réalisation d'un audit énergétique

Notre méthodologie d’audit énergétique

• Recueil des informations,
• Visite sur site et interview des intervenants,
• Caractérisation des locaux en fonction des facteurs climatiques extérieurs et intérieurs,
• Description détaillée du bâti et des installations,
• Examen des modes de gestion des énergies.

Phase 2 - Bilans énergétiques et préconisations :

• Analyse critique de la situation existant,
• Bilan énergétique global du site avec calcul des consommations réelles via la méthode DJU ou une Simulation Thermique Dynamique notamment pour le chauffage et la climatisation,
• Calcul des consommations réglementaires,
• Énumération des améliorations possibles,
• Analyse de l’impact énergétique et environnemental des préconisations, poste par poste.

Phase 3 - Scénarii d’améliorations, selon différents objectifs (RT 2012, BBC Rénovation, facteur 4, BEPOS…) :

• Description détaillée des interventions à mettre en oeuvre,
• Comparaison entre les consommations, avant et après travaux,
• Evaluation des réductions d’émissions de gaz à effet de serre,
• Gisements d’économies sur chacun des postes et globalement.

Phase 4 - Analyse financière faisant ressortir, pour chaque scénario :

• Le coût prévisionnel des travaux,
• Le coût d’exploitation pour chacun des usages,
• Le coût d’entretien des installations (P2),
• Le coût de renouvellement prévisionnel du matériel,
• Le temps de retour prévisionnel de l’investissement.

A la suite de ces analyses et de la livraison de l’audit énergétique, LesEnR se propose de poursuivre son accompagnement, selon les besoins du Maitre d’Ouvrage, pour des expertises telles que :

• L’accompagnement à la mise en place d’un système de suivi des consommations énergétiques,
• La formation et la sensibilisation des occupants du site audités,
• L’accompagnement à la réalisation des travaux d’amélioration de la performance énergétique, préconisés lors de l’audit énergétique.

Le contexte économique et environnemental nous incite plus que jamais à maîtriser nos consommations énergétiques.

L’ISO 50001 fixe les orientations d’une politique énergétique adaptée et efficace qui repose notamment sur la mise en place d’un suivi et d’une mesure des consommations

Cette norme définit les exigences de mise en œuvre des systèmes de management de l’énergie. Inspirée de la norme européenne EN 16001, il s’agit de la première norme internationale pour le management de l’énergie.

L’ISO 50001 se fonde sur l'amélioration continue, un modèle de système de management que l'on retrouve dans d'autres normes bien connues, dont ISO 9001 et ISO 14001. Ainsi, il est plus facile pour un organisme, d'intégrer le management de l'énergie à l'ensemble des efforts qu'il met en œuvre pour améliorer son management de la qualité et son management environnemental.

Méthodologie

A partir d’un diagnostic énergétique initial, LesEnR définit une politique énergétique adaptée à vos usages énergétiques (process, procédés, transports,…) et identifie les cibles cohérentes en termes d’amélioration de votre efficacité énergétique.

LesEnR vous accompagne de l’audit initial jusqu’à la certification tierce partie, en passant par la mise en œuvre de votre système de management de l’énergie (SME).

Objectifs

Les objectifs de la norme ISO 50001 sont multiples :

• Augmenter l’efficience énergétique
• Réaliser des économies d’énergie
• Améliorer, formaliser et valoriser la performance énergétique
• Réduire les émissions carbone et autres impacts environnementaux associés
• Réduire les risques et optimiser la sécurité énergétique
• Renforcer la confiance de vos clients & parties prenantes grâce à votre politique de réduction des gaz à effets de serre
• Communiquer en interne et en externe sur vos bonnes pratiques
• Mettre en place un suivi de la gestion énergétique pour pérenniser les économies

Les différents niveaux de certifications ISO 50001

Il existe deux niveaux de certifications. Le niveau 1 permet à l’entreprise de s’engager dans une démarche de management de l’énergie, et correspond à la mise en place des premières étapes de la norme, c’est-à-dire l’engagement de la direction et la planification du système de management de l’énergie. Le niveau 2 correspond à la mise en place de l’ensemble des exigences de la norme ISO 50001.

L’ISO 50001 et les Certificats d’Economies d’Energie

La réalisation d’opérations d’économies d’énergie dans le cadre de la certification ISO 50001, ou suite à son obtention permet de bénéficier d’une bonification du montant de Certificats d’Economies d’Energie obtenus :

• De 50 % dans le cadre de la certification de niveau 1
• De 100 % dans le cadre de la certification de niveau 2

L’isolation joue un rôle majeur dans le cadre de la maîtrise de l’énergie des bâtiments mais aussi pour le confort de ses habitants.

Les systèmes solaires thermiques sont des technologies éprouvées permettant de transformer l'énergie du soleil en énergie thermique.

Le solaire photovoltaïque est aujourd'hui une technologie en pleine expansion grâce aux nouveaux tarifs de rachat publiés en juin 2006.

Le bois énergie, avec plus de 6 millions d'installations, est aujourd'hui une source d'énergie renouvelable très développée en France.

Les systèmes de chauffage par pompe à chaleur utilisent la même technologie que celle utilisée par les réfrigérateurs.

Principe / fonctionnement

La PAC est une machine thermodynamique récupérant de la chaleur à une source froide pour la restituer à une source chaude.

L’avantage de ce type de système est qu’il est réversible (utilisation été et hiver) : les rôles de la source chaude et de la source froide en fonctionnement « été » sont inversés par rapport au fonctionnement « hiver ».

* La PAC est déconnectée en été car la température de la source chaude est plus faible que celle de la source froide, ce qui ne permet pas son fonctionnement. Un système d’échangeurs prend alors le relais, ce qui est plus avantageux car il ne consomme pas d’électricité.

Schéma d'une PAC géothermique

Impact environnemental

L’utilisation d’une pompe à chaleur n’est pas neutre :

Cependant, l’utilisation d’une pompe à chaleur dont le COP (ratio entre l’énergie thermique récupéré et l’énergie électrique fourni au système pour le faire fonctionner) est supérieur à 3,5 est positive tant du point de vue énergétique qu’écologique : rendement énergétique élevé et moins de CO₂ émis.

La loi « Grenelle 1 » du 03 août 2009 impose, pour toutes les nouvelles zones d’aménagement urbain, zones d’aménagement concerté ou zones industrielles dès les études préalables une étude de faisabilité sur le potentiel de développement en énergies renouvelables.

Le développement des réseaux de chaleur et de froid est en effet un des meilleurs moyens de développer à grande échelle l’utilisation d’énergies renouvelables. L'objectif de cette étude est d'analyser les opportunités techniques, économiques et calendaires de l’ensemble des énergies renouvelables :

  

Lors de cette étude, LesEnR propose trois phases distinctes :

L'expertise du cabinet LesEnR pour les études de faisabilité sur le potentiel de développement en énergies renouvelalbes est reconnue à l'échelle nationale, notre équipe ayant activement participé à l'élaboration du guide de référence de ces études, "Études sur les énergies renouvelables dans les nouveaux aménagements - Conseils pour la mise en œuvre de l’article L128-4 du Code de l’Urbanisme », rédigé par le CETE Ouest (Ministère de l'écologie, du développement durable et de l'énergie).

L'approvisionnement en énergie des bâtiments devient avec la maîtrise des performances un enjeu majeur pour réduire les émissions de CO_². Le législateur a donc mis en oeuve deux axes pour s'assurer que les Maîtrises d'Ouvrage prennent en compte cette contrainte au travers :

• d'un arrêté du 1er janvier 2008 imposant au dépôt du PC une étude concernant la production énergétique à l'échelle du bâtiment,
• d'un texte de loi (Grenelle 1) d'Aout 2009 obligeant les créateurs de ZAC à analyser l'opportunité de mettre en œuvre un réseau de chaleur EnR.

Étude de faisabilité des approvisionnements en énergie à l'échelle du bâtiment :

Depuis le 1^er janvier 2008, les maîtres d’ouvrage doivent en effet, avant le dépôt de permis de construire, effectuer une étude concernant les différentes possibilités s’offrant à elles pour l’approvisionnement de leurs futurs bâtiments en énergie (chauffage, eau chaude sanitaire, électricité).

Cette étude a pour but de comparer le choix énergétique initial pris par la maîtrise d’ouvrage avec d’autres solutions potentiellement plus performantes énergétiquement et/ou plus respectueuses de l’environnement :

• solaire thermique,
• solaire photovoltaïque,
• chauffage au bois ou biomasse,
• système éolien,
• chauffage et refroidissement collectif ou urbain,
• pompes à chaleur (géothermiques, eau/eau, air/eau, etc.),
• récupération de chaleur (eaux grises, eaux usées, datacenter, ...)
• climatisation solaire,
• solaire hybride,
• biogaz,
• freecooling,
• cogénération,
• autres systèmes innovants.

• calcul et classement en termes d’émission de gaz à effet de serre,
• calculs et classement en termes de consommation énergétique,
• coût global de possession (investissement initial, coût annuel maintenance),
• avantages et inconvénients divers.

Arrêté du 18 décembre 2007 relatif aux études de faisabilité des approvisionnements en énergie pour les bâtiments neuf et parties nouvelles de bâtiments et pour les rénovations de certains bâtiments existants en France métropolitaine.

Étude de faisabilité sur le potentiel de développement en énergies renouvelables lors des opérations d'urbanisme :

Par ailleurs, depuis la parution de la loi Grenelle 1 du 03 août 2009, les opérations d’aménagement faisant l’objet d’une étude d’impact ont l’obligation de procéder à une étude de potentiel de développement des énergies renouvelables pour la zone :

« Toute action ou opération d'aménagement telle que définie à l'article L. 300-1 et faisant l'objet d'une étude d'impact doit faire l'objet d'une étude de faisabilité sur le potentiel de développement en énergies renouvelables de la zone, en particulier sur l'opportunité de la création ou du raccordement à un réseau de chaleur ou de froid ayant recours aux énergies renouvelables et de récupération. »

Le développement des réseaux de chaleur et de froid est en effet un des meilleurs moyens de développer à grande échelle l’utilisation d’énergies renouvelables.

Savoir gérer une ressource telle que le soleil est essentiel dans l’exploitation d’un bâtiment. La prise en compte des apports solaires a de forts impacts sur la conception même du bâtiment et sur la disposition des pièces à l’intérieur.

La maîtrise du rafraîchissement de façon économe peut être réalisée au moyen de différentes techniques. Celles-ci utilisent principalement l'inertie des bâtiments et de son environnement pour lutter efficacement contre les pics de chaleur.